新乡万三象城邦定位报告.ppt

新乡【万象城邦】市场定位报告 国房蓝海（厦门）有限公司 2007年10月15日 前言 从本质上看，每一块地的开发可以有多种发展的可能性，但无疑，它必然有其最适合的定位，我们要做的就是找出那个最适合的！ ————国房蓝海 定位基准原则 把握区域特征：定位的基础是建立在市场调查分析的结论之上； 强调市场引导：在市场调查的基础上塑造价值物业对区域市场的号召力； 强调扬长避短：针对本项目的优劣势提出适用的解决方案； 提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以体现为出发点； 带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应； 体现可操作性：定位产品须通过可操作的手法最终展现给客户； 坚持以客为本：在保障开发商利益最大化的基础上兼顾客户的利益； 主张不可复制：在项目功能上具有排他性，其他同类产品不可复制。 定位逻辑结构 定位逻辑结构 住宅区位分析 中心老城区版块，生活配套设施齐全，生活工作便利，市场需求旺盛，随着土地资源的日渐稀缺，高层小高层成为市场供应的主流物业形态很多，其中中小套型户型销售火爆； 随着拆迁程序的严加规范、拆迁成本进一步抬升，市中心区楼盘供应出现“一升一降”两个趋势：一是供应量持续减少，二是价格大幅提升；客户群多为旧城改造的安置户、城区老居民、中老年人及部分事业有成的外来务工人员。 商圈区位分析 新乡市商业呈现高端集中化供给特点。本地块位于中心商业区，离本地块不到300米的卫滨区平原路商业街，即是新乡市资金投资回报率最高的商业区，也是人气最旺的商业街。 这条街区汇集了新乡1/3强的个体工商户，零售总额占新乡零售业总额的50%以上，是新乡的核心商圈。专业市场方面，形成西大街电动车交易市场、新二百电脑城、体育场电脑商圈、豫北家具大世界等几个集中专业供给商区，基本满足本地市场需求。 土地商业价值分析 位于城市的中心区，纵深较大，塑造性较强，居住的价值很高； 离商业最集中的平原路只有近300米的距离，交通便利，展示性强； 三面临路，商业临街面扩张性强，可视性高，宜做大型商业吸聚人流，有着良好的商业价值; 因此本区块兼具商住性质，可以合理规划商住比例，以提高土地整体的商业价值。 城市发展趋势重点研判 城市东扩南移：新乡高新开发区的发展平稳，东部新区是新乡未来的政务中心和商业核心区，但是配套发展还需要一定的时间。 老城地位不变：目前新乡的商业还是集中于老城区，新乡《十一五规划纲要．规划篇》指出，政府将积极开展骆驼湾、段村、刘庄营、东西杨村等“城中村”改造工程，逐步提高市民居住生活质量。未来还是商业的核心区，其房产价值增值空间大。 生态、智能化为房地产地产建设重点：新乡《十一五规划纲要．规划篇》指出近期的重点建设是把房地产开发与旧城棚户区及危旧房屋改造、新区开发相结合，建设一批生态、智能化示范小区。 项目周边居住区与交通发展趋势 项目周边一公里范围内都是老居民区，而在建的新荣小区、新华商贸城、文博名苑、国际购物公园销售都已接近尾声，这将为未来项目的商业提供一定量的高层次的消费人群。 地块东西北三面临街，北面临中同大道，东面临解放大道，西面临自由路，南距新乡商业最集中的平原路不足300米，交通极为便利，这些将为项目输送更多的辐射消费人群。 建筑风格：简约现代 中庭花园 园林建议：中亭水系园林 园林建议：转换层休闲绿地 谢谢大家！THANKS 商业市场定位 新乡人工作居家之外的第三场所 定位阐述： 项目以先进的商业开发理念为指导，在建筑、业态、经营等方面对城市商业进行补充、融合和提升，全方位强化项目的竞争优势，超越平原路单一的购物消费型态，营造独特的休闲娱乐场所和全面的一站式消费广场，使本项目对新乡城市居民产生强大的吸引力，成为新乡人工作居家之外的第三场所。 商业功能定位 集休闲、娱乐、购物、餐饮、文化、观光于一体的综合性商业街区 定位阐述： 本项目商业部分是综合性功能的商业形态与业态构成，并非单纯的购物，并且购物在其中所占的比重要低于传统的购物中心，而且把休闲、娱乐、餐饮等功能做强，成为本项目吸引各类消费群体的重要组成部分； 本项目为各类业态分别规划既适合于经营，也利于销售的产品形式，包括集中式综合商业、临街商业街区、特色步行街、集中式专业市场等有机地融入商业街区内，力求实现商业人气的循环与商业价值的整体提升，由此将建筑与商业、开发收益等三者实现平衡。 住宅市场定位 新乡领袖生活特区 定位阐述： 新乡作为河南经济发达的地级市，随着经济的不断发展，人们对住宅品质的要求越来越高，一些实力雄厚的开发商进军新乡，在一定程度上更拉动了新乡住宅的高品质化，从产品、景观、物管配套等方面提升项目优势，但是在老城区，由于土地的