2019年 中国房地产行业信用风险展.望.pdfVIP

行业研究报告 2019 年中国房地产行业信用风险展望 主要观点 2018年以来，房地产开发投资超预期高位增长，土地购置费和新开工面积高增长成重要支撑 因素，下半年，土地出让条件严苛叠加资金紧张，房企拿地消极，土地流拍增多，土地购置拉动 投资作用减弱，但在施工面积回暖下，建安将支撑投资；房企加快推盘回笼现金但市场观望情绪 明显，房地产销售额和销售面积增速达历史低位，库存去化周期探底回升；三四线城市在棚改货 币化收紧和购买力透支下需求萎缩，一二线基本面向好但支撑力度有限，预计销售延续调整；资 金端受货币政策宽松影响，房企资金面边际改善，压力依旧较大。 2018年，行业政策延续“房住不炒”总基调，年底部分城市调控出现小幅松动，但总体仍然 未放松；在中美贸易摩擦、宏观经济和房地产市场下行压力下，政策更趋向因城施策，结构微调， 预计2019年一二线城市调控政策可能进一步松动，尤其是二线城市可能会率先松动，但在维持调 控、平稳发展的基调下松动的空间有限；三四线城市则将持续受到棚改货币化支持力度回落的政 策压力。 竞争格局方面，业务继续向有竞争优势的大型房企集中，同时行业融资集中度逐步提升，资 金偏向于财务稳健型、高评级优质房企。 在融资紧缩、销售增速下滑背景下，房企稳定现金流尤为重要，销售速度放缓房企为加快资 金回笼需对在建项目持续资金投入，同时在行业债券集中在2019 年到期双重压力下，高杠杆、扩 张激进、盈利能力差及短期债务高的房企面临资金链风险，其违约风险加大；大型优质房企在土 储规模、融资渠道、资金成本等方面具有优势，其信用将保持稳定。 一、行业整体运行状况 开发投资方面：2018年1~10月房地产开发投资增速高位回落，韧性依旧；一线城市投资增速 有所回升，二线城市投资增速波动下行，三线城市投资增速上升至高位后快速下降；房地产开发 投资受土地购置费用增长维持高位，随着土地购置费增速下滑，预计2019年房地产开发投资增速 面临下行压力 从近年房地产行业发展趋势来看，国家对房地产行业实施了持续的调控，导致行业景气度出 现明显波动，2015年，全国房地产开发投资95,978.85亿元，同比增长1.00%，增速较上年下滑9.50 个百分点，为近五年来的最低点。2016年，在各项去库存政策的刺激之下，房地产市场明显回暖， 全年房地产开发投资102,580.61亿元，同比增长6.90%，增速较上年上升5.9个百分点；2017年全国 房地产开发投资109,799亿元，同比增长7.04%，增速较上年同期上升0.16个百分点，整体投资热情 仍旧较高，主要系房地产企业拿地较多所致。2018年1~11月，全国房地产开发投资110,083.00亿元， 同比增长9.70%，增速与前10月持平，但较前9月回落0.2个百分点，在土地购置费和新开工持续高 增长下继续维持在高位。受房企融资渠道缩紧、土地市场转冷及销售增速回落的共同影响，预计 2019年投资增速仍存一定下行压力。 1 行业研究报告 图1 房地产开发投资同比变化情况（单位：亿元、%） 资料来源：Wind 资讯，联合评级整理 1 分城市来看，根据40 个大中城市 的月度指标显示，2015 年，一线城市与三线城市投资增速 分化严重。自2016 年开始，一二三线城市投资增速开始趋同，但2017 年3 月调控政策再次升级 以来，一线城市受限制政策从严等因素影响，投资增速波动下滑，二线城市投资增速缓慢上升， 保持较高的景气度，三线城市房地产开发投资增速在2017 年初达到高位后波动下行。自2018 年 起，一二三线城市投资增速趋势分化严重；2018 年 1~11 月，一线城市房地产累计开发投资增速 为7.52%，从4 月份以来增速持续回升，主要系土地购置费和建安工程投资增速回升；二线城市 投资增速为4.50%，受土地市场降温，较前期略有下降；三线城市房地产开发投资增速在2017 年 末开始增长，于2018 年3 月达到近三年内最高峰后迅速回落，受7 月棚改货币化收紧影响，2018