2018年度房地产行业研究报告..pdfVIP

2018.12.28 2018 年度房地产行业研究报告 2018 年度房地产行业研究报告 时间：2018 年12 月25 日 报告概要 工商二部 房地产小组 2018年以来，在中央政治局会议强调“坚持房 住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的基调下，各地 邮箱：lianhe@ 电话：010 调控政策仍以稳字为先。受政策持续深入的影响， 传真：010 购房者预期大幅回落，市场逐步调整，销售增速有 所减缓；土地市场流拍增多，土地成交均价下跌； 地址： 受融资端严控政策的影响，房企纷纷加快施工节奏， 北京市朝阳区建国门外大街2号 中国人保财险大厦17层（100022） 加大推盘力度，以期实现资金的快速回笼。其中一 二线城市销售趋稳，普通三四线城市销售开始下行； 价格方面，各线城市相继进入调整期，三四线城市 上行空间已较为有限；受市场预期和资金端的双重 影响，三四线城市土地市场在2018年下半年也开始 降温，随着2017年以来高价项目逐渐入市，部分三 四线城市的后续去化或面临一定风险。 2019 年，中国经济仍面临一定压力，预计房 地产调控政策仍以稳为主，地方调控政策因城施策、 有小幅边际改善空间，房地产行业融资限制仍会较 严。在房地产销售整体趋稳、投资韧性较足、融资 环境难有大幅改善的情况下，房地产行业集中度有 望继续提高。三四线城市销售降温、部分房企前期 大规模拿地导致的债务增长、债务结构不合理以及 再融资受限等因素带来的信用风险值得关注。联合 资信对房地产行业的评级展望为稳定。 -1- 一、 2018 年前三季度行业运行情况 1、行业运行概况 延续2017 年以来房地产市场的严控形势，各地调控政策密集出台，不断完善限购、 限贷政策。2018 年3 月，两会政府工作报告提出，要落实地方主体责任，继续实行差别 化调控，促进房地产市场平稳健康发展。在相关政策的指导下，各地针对地方房地产行 业情况制定了相应的调控政策：调整土地供应结构，热点城市加大保障类住房供应，因 地制宜推进棚改货币化安置等。总的来看，此次政策调控有别于以往，周期更长、范围 更广、手段更灵活，地产成交继续降温，市场预期出现转变。 从销售来看，2018 年前三季度全国商品房销售面积11.93亿平方米，同比增长2.84% ， 增速同比回落7.46 个百分点；其中，商品住宅销售面积为10.35亿平方米，同比增长3.40% 。 2018 年前三季度全国商品房销售金额 10.41 万亿元，同比增长 13.28%，增速同比回落 0.98 个百分点；其中商品住宅销售金额8.84 万亿元，同比增长15.72%。 图1 2017年以来全国商品房销售面积及销售额同比增速变动情况（单位：%）