收支审计结果公告.PDFVIP

深圳市2015年度国有土地使用权出让 收支审计结果公告 根据 《中华人民共和国审计法》和 《深圳经济特区土地使用 权出让条例》，深圳市审计局对深圳市财政委员会（以下简称“市 财政委”）2015年度国有土地使用权出让收支情况进行了审计， 并对审计范围内的重要事项进行了必要的延伸和追溯。 一、基本情况 2015年我市土地出让收入为1,038.76亿元，扣除各区 （新 区）地价收入分成后，市本级土地收入为762.31亿元。全市支出 515.99亿元，市本级支出343.76亿元，年度结余418.55亿元。 本次审计结果表明，我市国有土地出让收支管理总体规范， 土地使用权出让收入有较大增长，超过年度出让收入计划较多， 但支出计划完成率较低；土地整备和城市更新有效拓展了我市发 展空间，增强了城市发展潜力；查违力度加大，违法建筑新增势 头得到控制。审计也发现一些方面存在不足，有关工作仍需完善。 二、审计发现的主要问题 （一）产业用地按时开竣工比例偏低。 经对我市2011年、2012年通过招拍挂方式出让的82宗产业 用地开竣工情况进行调查，发现在土地出让合同规定时间内开竣 工的项目比例偏低，未按土地出让合同约定时间开工项目35个， 占43%；未按土地出让合同约定时间竣工项目58个，占71%。一 些项目延期超过3年。审计发现2011年、2012年3宗幼儿园用 地都存在延期开竣工的情况，其中B202-0072宗地延期3年仍无 法开工。市规划国土委已根据审计意见启动对该宗地的闲置土地 调查。 （二）前海管理局土地出让条件与地价评估条件不一致，合 同条款存在执行风险。 1.土地出让条件与地价评估条件不一致。经查前海合作区 T102-0257、T201-0255宗地土地使用权出让情况，发现土地出让 条件与地价评估条件不一致。其中，前海管理局委托市规划国土 发展研究中心以出让年期 40 年内限全部自用为条件出具 T201-0257宗地的市场评估地价，该条件与前海合作区土地使用 权出让公告中的规定不一致，也与土地使用权出让合同的条件不 一致，不利于市财政及时足额获得市场有效竞争水平的土地出让 收入。T201-0255宗地出让条件变化后，前海管理局未相应调整 出让底价。这一做法事实上降低了出让起始价，虽未形成实际地 价收入损失，但暴露出土地出让过程中地价评估环节的管理风险。 2.合同条款不具体存在执行风险。T102-0257宗地土地使用 权出让合同规定“上款物业在持有年限内经甲方批准可以转让的， 乙方应按甲方要求将一定比例的增值收益上缴甲方。甲方可以根 据市场发展和产业需求情况，优先购买乙方拟转让的物业，乙方 不得拒绝”。部分其他土地出让合同也有类似约定。该合同条款 未明确增值收益上缴的具体比例或计算原则，也未明确优先购买 2 — — 办法，合同条款执行存在较大的不确定性风险。 （三）土地使用权出让底价较评估价折让政策需规范。 我市招拍挂出让的土地一般委托市法定机构评估地价并根据 有关政策提出建议出让底价，由市招拍挂委员会议定出让底价。 对有竞争的出让地块，建议出让底价一般较评估地价下浮15%。 审计发现，该折让缺乏政策依据和必要性。底价折让主要是为了 鼓励充分竞争，但对充分竞争的地块，市场成交地价远高于评估 价，出让底价下浮不仅缺乏必要性，还放大了成交溢价幅度，渲 染了土地供需的不平衡。 （四）违法建筑案件的执行情况和新建房地产项目违建监管 仍有不足。 1.违法建筑案件执行落实仍有不足。经统计土地监察内网 2013至2015年三年间的违法建筑案件办理情况发现，市监察支 队三年来立案419件，已经办结案300件，结案率为71.59%。仍 在处理处罚阶段未办理结案手续的案件有38件，占案件总数的 9.06%，其中移交至区监察大队执行拆除工作的16件仍未执行完 毕；各区土地规划监察大队立案8685件，已经办结 （结案、结案 归档阶段）7517件，结案率86.55%。仍在处理处罚阶段未办理结 案手续的案件有51件，占案件总数的0.58%。 2.新建房地产项目违建监管仍有不足。我市一些新建房地产 项目存在利用 “赠送面积”或 “偷面积”进行 “加改扩”的违建 现象，导致实际容积率超过批准规划，不仅违反了城市规划的法