房地产行业2019年度策略：行业遇.周期性下滑、股票迎衰退型收益.pdfVIP

行业报告 | 行业投资策略 房地产 证券研究报告 2018 年12 月29 日 投资评级 行业遇周期性下滑、股票迎衰退型收益 行业评级 强于大市(维持评级) ——房地产行业2019 年度策略 上次评级 强于大市 行业进入周期性下滑期、行业利好利空皆有、暴涨之后的下滑应正常解读：从过去看，房地产 作者 行业大致呈现3-5 年一轮的小周期规律，08-11 年和12-14 年两轮小周期较为典型。本轮小周 陈天诚 分析师 期中，销售同比增速大致在16 年4 月见顶，16 年10 月核心一二线城市密集出台限购、限贷、 SAC 执业证书编号：S1110517110001 限价、限签等调控政策，销售同比增速开始持续下行，18 年 4 月份以来，随着各地纷纷出台 chentiancheng@ 人才引进政策，销售增速出现了一波反弹，但从结构看，18 年 6 月开始出现了三四线增速再 徐超 分析师 SAC 执业证书编号：S1110518070007 度落后一二线的趋势，但从 8 月份开始销售增速快速回落，9 月和 10 月销售面积更是出现了 xuchao@ 连续2 个月同比负增长，我们预计随着政策调控效果发酵，19 年行业正式进入衰退期，销售 累计面积将持续转负，但经历三年暴涨的行业下滑是非常正常的，主要利空来自杠杆制约和棚 行业走势图 改货币化退潮，相对利好是货币和财政整体宽松、政策相对友好。 房地产 沪深300 我们预计销售、开工、投资增速都将明显下行、中长期住宅需求仍有较大空间：行业整体进入 12% 衰退期，1 ）三四线需求消耗明显、销售面积预计-7.4% 、销售金额预计-8.4% ：我们综合信贷 4% 法和分城市层级预测法两种方法，预计中性情形下2019 年商品房销售额将同比增速在-6.0%到 -4% -7.4%之间，商品房销售面积同比增速大约-7.3% ，预计销售额-8.4% ，其中主要下滑原因来自三 -12% 四线城市的迅速冷却；2 ）销售将明显拖累开工表现、全年-5.6% 、从抢开工拖竣工到正常开竣 -20% 工：2018 年为了加速回款，开发商抢开工尽快推盘的动能很足，因此抢开工拖竣工现象明显， -28% 但若 19 年销售去化率持续低迷，那么库存将迅速堆积，房企开工意愿将下降，且这个下降速 -36% 2017-12 2018-04 2018-08 度预计将超出预期，中性情形下我们预计新开工同比下降 5.6% ；3 ）明年投资受土地购置费下 资料来源：贝格数据 降拖累、预计 0%增长、前高后低：新开工下行将同时拖累土地购置费和建安投资，中性假设 下我们预计房地产投资 2019 年同比增速在 0 上下，其中上半年仍旧会受益于 18 年下半年土 相关报告 地购置的效果，但 19 年上半年开始土地成交、销售和开工的三个下滑