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山东省东营市宅基地流转问题研究 　　 　　摘要：随着东营市经济发展，农业收入在农村人口收入中所占比例下降，越来越多的农民选择把宅基地通过隐形市场流转给个人或者工厂。这些交易行为属于违法交易交易，农户权益得不到保障的同时也干扰了市场秩序。通过对东营市宅基地流转情况分析，提出建设农村社区，分阶段、有层次开放宅基地流转，更好地优化农村土地资源，建设新农村。 下载论文网 　　关键词：宅基地 土地流转 村集体组织 土地管理法 　　中图分类号： 文献标识码：A 　　1 引言 　　随着城市化工业化进程不断加快，农村居住人口逐渐减少，引起了重大的社会经济变迁，其中农村中人口与土地关系的变化是正在进行的结构性变革。宅基地流转即宅基地使用权人将所分配的土地使用权及在该宗土地建造房屋的权利以合法的形式与他人进行出租、互换、转让等。 　　目前宅基地流转模式探索中，主要有“以城市社会保障换农村承包地、以城市住房换农村宅基地”的重庆模式，“宅基地换房”的天津模式，成都市温江区的“双放弃”改革模式。但是，不同地区、不同地段的宅基地在使用方式和价值方面有很大的不同，大城市郊区或者城中村地区宅基地多用作房屋租?U或买卖；经济条件稍好、外出务工人员较多但农业所占比重较大的农村地区，绝大多数农户由村集体组织将其私下流转给工厂；而经济落后地区，宅基地仍作为农户住房使用。因此，考虑东营自身现状，如何在城市化进程中提升城市功能和改善城市整体福利的同时，引导农户有序流转农村宅基地，保障其合法权益，使其分享城市发展和土地增值带来的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集体利益与农民宅基地权益就显得极为重要。不论各地如何改革，都要分阶段、分层次进行。 　　2 东营市宅基地利用基本情况 　　《土地管理法》规定：农村村民的宅基地，属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权，没有所有权，一律不准转让交易。然而随着城市化和工业化的发展，东营市出现了大量的宅基地隐形流转现象，政府尽管没有明确规定允许宅基地自由流转，但实际已经默许了这种行为。 　　宅基地流转意愿 　　本文对农户是否愿意流转自己的宅基地进行了抽样调查： 　　你是否愿意流转宅基地 　　平均%的人选择愿意流转，其中经济发达的广饶县有高达70%的人选择如果有合适的条件愿意流转宅基地，而相对落后的河口区也有58%的选择愿意流转。但经济发展水平不同的地区选择流转的方式不同，广饶县、东营区、垦利县较发达，更愿意选择转让或者抵押换取资金，而利津县和河口区农户则更愿意选择租赁的方式短期出租宅基地。 　　你愿意流转宅基地的原因 　　26%的农户选择尽管是农村户口，但在城中已有住房，不想浪费宅基地。16%的农户选择以后跟子女在外定居不再需要宅基地。39%的选择已有一定积蓄，不以务农作为第一收入，想去城市或者县城买房享受更好的资源。17%的农户想要靠宅基地取得一定资金创业，2%选择其他。整体来说，大部分人希望宅基地流转合法化，并且有合理的流程保障农民权益，发展越快的农村集体，希望流转的意愿越高。 　　流转对象及方式 　　目前，东营市宅基地隐形市场流转中主要存在三种流转方式： 　　上级政府征收土地 　　由于城市化推进速度较快，城市建设用地短缺，宅基地经过土地整理后剩余量大，因此上级政府通过一级市场将整理后剩余的宅基地低价收回，出卖给企业或作为城市建设用地。 　　村集体统一将土地流转给协商好的工厂或企业 　　由于乡镇企业、村办企业需要面积大、价格低的土地作为厂房，农户中闲置的宅基地面积较多，有意愿流转的人数大，因此由村集体出面与企业协商价格，将闲置未建房的宅基地统一大面积租赁或者转让给企业，实际上作为了农村集体经营性土地使用。 　　个人通过出租或买卖给企业、村民或城镇居民等 　　东营市以广饶县西水村为代表，第二产业占主导，经济发展快的农村地区，村里的企业多，外来打工人员多，因此很多富裕的村民将闲置的宅基地租给外来打工人员居住，每年收取一定费用。经济发展稍落后的乡村地区，则多出租给本村的无房老人，他们多因不想与儿女同住又没有经济条件新建房屋而需要现成的住宅。也有个人通过合同将宅基地或宅基地上的住宅出租或转让给企业或村外集体，数量较少。 　　流转价格 　　经过调查，东营市宅基地流转中，转让的宅基地平均价格为67/m2，富裕地区宅基地上房屋每年租金平均100/m2，落后农村每年平均租金25/m2。调查可以看出，宅基地在隐形流转过程中价格低廉，当然这与农村地区与城市较远，配套设施不完善有关。 　　3 东营市宅基地及在实际流转中存在问题 　　宅基地面积超标一户多宅普遍 　　宅基地的用地面积限额规定为三人及三人以下的农户75平方米以内，四人的农户100平方米以内，五人的农户110平方米以内；六人及六人以上