厘清土地权属,创新利益分配.PDFVIP

厘清土地权属，创新利益分配 ——对深圳小产权房和工业用地新 “土地改革”的思考 VIEW ：十八大指出，要促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，其中，城 镇化一词被屡屡提及，城乡统筹发展也对土地制度也提出了全新要求。而深圳土地管理制度 改革综合试点的启动，标志该市将展开新一轮土地改革，成为全国范围内促进高度城市化地 区土地高效利用的先行者。 深圳此轮土地制度改革以城市发展为目标、以市场化为导向、以明晰土地产权为核心、 聚焦五大方面，包括完善国有土地产权制度、加强土地市场化建设、增强土地科学调控能力、 创新土地二次开发利用机制、完善土地管理法治环境，通过“总体方案—近期实施方案—年 度改革计划”滚动实施，力争“十二五”期末，改革试点取得重大突破。 背景：历次土地改革留存历史问题，深圳再次启动新一轮变革 深圳作为我国的经济改革前沿区域，已经在土地制度方面经历了几次历史性的变革。首 先，在 1987 年，深圳率先走出了土地拍卖、市场化的路子,奠定了中国土地使用制度改革的 基石，开创我国土地由无偿向有偿使用转变的先河。但直到 20 世纪 90 年代中期，深圳土 地出让仍以非市场化出让方式为主。1998 年2 月，深圳市所有经营性用地开始一律采取招 拍挂方式出让。2001 年深圳市政府“第 100 号令”管理规定，催生了土地交易有形市场的 诞生。2005 年深圳首宗工业用地在土地交易有形市场成功公开出让，市场化方式配制土地 资源的范围从经营性用地扩大到产业用地领域。2004 年6 月，深圳发布了《深圳市宝安龙 岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案》，将俗称“关外”的宝安区和龙岗区农村 集体用地一次性国有化，通过把所有农民的户口转为城市户口的方式，使得农村土地也直接 转为国有，绕开了征用的重重环节。 深圳分别在 1993 年原特区内统征以及2004 年原特区外的城市化转地后，虽然表面上 基本实现了土地国有化，但实际的土地状况较为复杂，城乡二元化的土地利用现象依然存在， 历史遗留问题较多，土地权属关系复杂。由于当初转地工作要求在一年内完成，时间比较紧， 所以地方的做法较为“灵活”，2005 年深圳成立土地储备机构后，对于存在历史遗留问题的 土地也采取了“先管理、后清理”的工作原则。同时，由于征地确权的规划和补偿方案远远 落后于城市土地的增值速度，政府在完成土地规划后却无法完成征地补偿手续。深圳违法用 地现象非常普遍，主要是土地的清理不够及时，并未按相关规定及时纳入土地储备机构管理， 土地继续被原农村集体占用或者发生抢建等行为，而违法建筑又产生出售、出租等行为，这 为土地清理工作增添了复杂性，深圳土地真正实现全部国有还需要一段相当长的时间。 问题：土地利用状况紧张，近几年供应量严重不足 随着深圳城市发展，该市目前的土地可利用空间较为匮乏，主要是新增土地量难以为继， 剩余可建设用地分布零散，有57%的土地是单幅地块面积不足1000 平方米的畸零地块。未 来 10 年，深圳建设用地指标只有967 平方公里，每年新增建设用地规模仅为58 平方公里。 深圳土地短缺问题由来已久，与其他城市相比更能反映深圳每年出让的土地量的稀少。 在一线城市中，深圳与其他三大城市的土地供应量差距悬殊，深圳历年的供应量单位以百万 方计，从2009 年-2012 年，深圳历年的土地供应量基本不超过500 万方，而北上广的供应 量则普遍在两千万方左右，几乎是深圳的4 倍。 图1：2009-2012 年一线城市土地供应量走势 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2009年 2010年 2011年 2012年 北京 广州 上海 深圳 数据来源：CRIC 从深圳单个城市的土地成交供应走势来看，2001-2003 年，深圳土地供应陷入瓶颈，尤 其是2001-2002 年的供应量均不