别墅物业产品研究报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 客户分析——主力客户所处价值阶段分析 基本追求 求同 求异 优越性追求 自我满足追求 主要所处的心理需要层次 生理+安全 安全——归属 归属——尊重 尊重+自我实现 自我实现 影响价值判断的主要因素 自我需要、以自我为中心 从众、他人的水平与评价 个性化、他人的水平与评价 个性化与自我需要、他人评价与自我需要 自我需要 别墅主要消费动机 求廉、求实等 从众 求名、求新、求美等 求实、求美、求便、求名、求新、惠顾、好癖等 求便、求实、求美、惠顾、求新、求名、求廉、从众等 客户主观价值追求 普通城市住宅； 住宅功能 性价比高 市场公认的产品； 从众，羊群效应； 市场盲目需求； 潮流； 追求新奇； 追求物质产品高度的舒适性； 强调可炫耀性； 资源和空间的超大占有； 适合自己生活行为开始趋于理性； 显示个性的生活方式； 在乎自己需求，别人的评价； 强烈的身份感； 生活需求本质上的回归； 高度个性化； 追求实质用途； “他们梦想拥有这样一所房子：在这里他们可以平静下来，不再为野心所累。” 客户分析——主力客户所处价值阶段分析 基本追求 求同 求异 优越性追求 自我满足追求 需求产品的实质特征 使用的功能性较好 价格低廉 大众化产品 舒适、实用 市场潮流 建筑产品本身以及社区硬件环境的创新和改善； 形式上有较大的提高； 卖点和个性突出； 讲究品牌和潮流 从物质产品过度到精神产品 追求舒适性和炫耀感 与下一层的人群有明显的区隔； 阶层分化，阶层人文浓厚 产品有明显的阶层标签 引领潮流，总是成为市场追捧的对象 宁静、私秘性强，不张扬，完全的人性空间 充满友善和协调的社区环境 居住人群的精神主导着社区的人文环境 追求舒适性 公建 基本的生活配套 基本的生活、娱乐、休闲等配套 带有炫耀性的、品牌的高档消费配套 要求高档的生活休闲配套，对环境的质感和服务要求非常高。象一个展示阶层生活的舞台 更多的追求自然，让环境与人与人之间达到良好的协调，寸度和氛围达到行事从容 性价比 高 中等 中等 高 高 形象 —— 识别性 品牌（造作） 阶层的标签 返朴（自然） 客户分析—— 客户对公共部分的需求 车位：要求增加公共车位，以不足临时停车不足的需求，完善社区配套。 入口：具有昭示性和炫耀性，气派，但必须内外空间视觉隔离。 邻里关系：较弱，基本上通过社区公共空间形成交流。 公共空间：有阶层性的社区公共空间，以充分满足该阶层客户的炫耀性心理需求。并有一部分散步和运动的公共空间。 其他配套：满足客户生活、娱乐、运动的中高档消费配套，具备炫耀性。 第二部分:规划分析 世联地产尖岗山项目组 开发类别 指标 净密度（户数/公顷） 容积率 独户住宅 20 0.2 并立式住宅 20-25 0.3 联排式 40-60 0.5 叠层式 60-100 0.8 情景洋房 100-150 1.0 国际通行的住宅用地指标： 不同开发档次住宅区容积率取值范围 别墅区占地面积：30435.85平方米 别墅建筑面积合计:7499.93平方米（260平米10套；335平米10套；500平米3套） 别墅会所：362平方米 容积率：0.258 倚山花园一期 住宅区容积率分析范例：——独栋别墅 0.26 单位面积：362.31 8套 单位面积：292m2 8套 惠阳棕榈岛 住宅区容积率分析范例：——独栋与双拼别墅 0.4 户型 面积 总建筑面积 总占地面积 容积率 独栋 362.31x4-450X2 2368.72 5283.4 0.448 4-6单位组合洋房 165x18-200x12 6322 9238.5 0.685 单位面积： 362.31 - 450m2 6套 单位面积：165-200m2 30套 惠阳棕榈岛 住宅区容积率分析范例：——独栋与洋房 0.68 户型 面 积 总建筑面积 总占地面积 容积率 别墅 320 -370m2 2.38 万m2 6.7 万m2 0.35 独栋 190 -260 m2 3.977 万m2 9.7 万m2 0.41 北京纳帕溪谷 住宅区容积率分析范例：——小独栋与别墅 0.44 户型 面 积 总建筑面积 总占地面积 容积率 独栋 1 335 - 480 m2 4500 m2 1.12 万m2 0.4 独栋 2 335 - 346 m2 8150 m2 1.49