2012房产策划_房产策划方案(内部).ppt

16 施工围墙，楼盘名称牌的设计施工安装 17 挂幅、路旗、导视牌、售楼处包装，展板的设计制作、布置 18 胸卡、名片、礼品、手袋设计制作 19 销售人员服装选型、定货 20 竞争楼盘调研 21 价格定位报告 22 价目表，内部认购 23 销售要点编制 24 销售人员招聘与培训 25 物业服务项目、收费标准、智能化系统 26 会所经营项目、收费标准 27 媒体预算 28 目标客户调查 29 正式销售的法律文件（预售证等） 30 按揭银行确定 31 小区内交通车、购楼专车安排 32 正式发售，广告发布 2、阶段性销售策略 第一阶段：公开期（内部认购期） 第二阶段：强销期 第三阶段：收盘期 第四阶段：收盘期 3、销售人员礼仪规范 所谓礼仪规范，就是一言一行，一举一动都要有一定 的尺度，一定的分寸，最终为客户创造一个“宾至如归” 的感觉。并达到售楼形象和售楼效果的“双赢”。销售人 员礼仪规范主要包括以下六个方面： 1、仪态 2、仪表 3、表情 4、言谈 5、服装 6、保密 4、销售技能技巧 （一） 销售技巧之一——接听电话 （二） 销售技巧之二——现场接待准备 （三） 销售技巧之三——接待的程序及技巧 （四） 销售技巧之四——把握购买动机和消费层次 道路沿线景观 公共绿地 社会效益 环境效益 经济效益 第三步 建筑风格与小区环境 随着市场的日趋成熟及竞争的加剧。小区环境设计成为地 产销售的主要卖点之一。但是由于景观环境刚刚起步。专业 人才缺乏；因此，市场中往往会造出美丽的“垃圾”。积数年之 经验，APEX在这方面有着较为全面而细致的把握。 1、处理好建筑与时代精神的衔接 2、APEX的：“四不”观点 不片面追求高档豪华环境 不追求景观环境公园化 不盲目追求欧陆风格 不追求单纯满足视觉功能的设计 综合效益10% 第四步 户型的定位 这些是APEX考量户型优劣的重要参照。 一级标准 二级标准 标准 权重比 适用性 平面空间布置综合结果 朝向 家具布置 储藏设施 阳台设施 楼梯走道 公用设施 厨房 卫生间 安全措施 结构安全 室内效果 室外效果 采光 通风 隔声 材料设备的先进性 平面布局 保温保热 节水节能 经济效益 略 略 安全性 环境性 可持续性 经济性 第五步 功能的定位 功能定位对于楼盘而言是一个广义的概念。一个楼盘从功能上看， 包括许多纵横交错的功能，它可以涵盖楼盘使用价值的所有部分。 1、关于智能化的研判 1）、家庭部分 2）、社区部分 3）、智能化的七大基础子系统 2、关于装修的研判 1）、分析毛坯房与装修房的利弊 2）、装不装修——研究市场 随着居住环境的改善，个性化追求是重要的趋势。同时装修的 “一条龙”“一站式”服务是现代生活工作节奏快速的必然要求。因 此，项目住宅的装修问题是项目发展的重要策略，它直接影响着 销售的速度。 第六步 物业管理的定位 物业管理是项目发展中不可缺少的一环，物业管理的定位是和 项目发展战略定位紧密结合、相互和谐、相互支持的。市场消费 的日趋成熟，消费者更注重和生活密切相关的物业管理。因此， 物业管理在项目在项目发展中等定位显得尤为重要。 1.物业管理策略设计架构 研判物业管理的目标 挑选物业管理公司流程 确定物业管理的内容 管理费的确定流程 物业管理形象推广设计 2.管理模式的策略 1)自己管理，实施要点。 2）委托他人管理策略设计3.物业管理十大问题及解决对策略（略）4.物业管理单位确定流程（略） 肆、营销组织篇 在房地产市场日益成熟和竞争不断加剧的今天，房地产项目发展的每一个环节都要求做到精而又精、疏而不漏。这就要求专业而富有实践的地产营销组织贯穿始终。从营销机制策划流程，到销售计划、入市时