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都市兰亭广告推广策划思路 广州楼市发展态势： 从产品竞争发展到文化竞争 从项目竞争进化到发展商竞争 目前，广州房地产市场的发展已进入理性时代，目标客户的购买意识也已逐步成熟，购买要求也日渐提高，由原来单纯的购买一个居住场所到对环境、景观的要求，最终发展到今时今日对生活文化的追求。 第一阶段：主要是对房子的诉求。 该阶段买家所追求的也只是单纯的房子这一单一的商品；而开发商所卖的也只是房子、家居、住所。此阶段无论是开发商还是市场都是单纯的、单一的。但市场发展、成熟的速度在此阶段却是最快的。 第二阶段：主要是对环境、景观的诉求。 该阶段的市场已逐步发展成熟、完善。市场对房地产开发的要求已不是简单的房子、家居、住所能满足其需求的。人们对居住环境的要求已不仅仅满足对房子的改变、更新，而更希望享受环境、景观所带来感官及心灵的极大满足。因此应运而生，开发商对项目自身的环境、景观的建设也逐步重视，并追求风格的个性化。 第三阶段：主要是对所蕴涵的文化的诉求。 这一阶段，最成功的策划在于所提供的居所与目标客户群的需求及欲望相符合，令其形成强烈的归属感与认同感。与此同时，广州的房地产的市场竞争发展到今天，已经不仅是某个项目的竞争，更是企业之间的竞争。正是这两个重要因素的形成，促使发展商愈来愈重视楼盘自身文化内涵的培养与营造。 因此，楼市文化并不仅仅是建筑本身的文化内涵，还包括建筑附属物以及楼盘配套等文化品位和文化氛围，甚至建筑内外的各种人文活动。目前很多开发商早已意识到文化对楼盘销售的作用，于是已纷纷打出文化牌，在某种程度上可以的说：目前广州楼市的竞争，已变成为楼盘所蕴含所代表的文化竞争，正所谓“价格治标，文化治本”、“服务贴银、文化贴金”谁开发的楼盘文化特色鲜明，谁的楼盘就代表着一种文化时尚，谁就能迅速树立起品牌，占领市场赢得竞争的胜利。例如：碧桂园的服务文化、丽江花园的白领文化、广州奥园的体育文化等。 五、定位： 发展商定位： 目前广州的几家著名的开发公司已意识到企业定位的重要性。明确了企业的定位将决定发展商的经营理念、企业文化以及所开发的项目是否符合市场、是否遵循市场发展的规律、是否吻合市场需求的变化，以及将来所能占据市场份额的比率。 因此，广州著名的开发商的企业定位之清晰、明确，即体现了其企业文化，又明确地指出开发之项目的优势所在。 例举天河区主流发展商的企业定位： 中海地产：将其企业的品牌直接兑现为其“诚信卓越、精品永恒”的专业精神。 合生创展：优质生活，完美体现的产品素质要求理念。 新世界地产：新世界的将香港集团总部的资源与本地资源整合的优势参与 广州的项目，以“激情、超越、创新”的企业文化创造着更好、更美的“作品”。 因此我司将发展商的定位为： 广电地产 引领广州居住新文化 定位阐述： 广电地产作为广州本土的发展商，扎根于广州，更了解广州人的生活，更贴近广州人的生活，立足开发适合广州人的居所，正如广电房地产曾成功投资、开发的“华颖花园”、“东颖楼”等项目，尤其以最具代表性的“兰亭颖园”为例，充分展现岭南文化的精髓。并且不断融合先进的建筑艺术及科技，引导广州人的新生活文化。所以，将企业定位为“引领广州居住新文化”的主题，是完全符合开发商的开发初衷。 客户定位： 随着96年广州市市中心东移至天河区，天河区楼市的发展就犹如雨后春笋般蓬勃发展。发展带来机遇，同时发展也带来竞争。天河区房地产市场是众多大盘云集于此地，天河区房地产市场亦是竞争十分激烈的楼市“战场”。竞争带来威胁，但竞争也带来超越。 在天河区现已形成多个区域版块，由于各自的定位不同，拥有着不同的目标客户群体。 珠江新城：豪宅区，价格在8000元/平方米以上，客户非富则贵； 天河北：高档楼盘区，价格在6500元—8000元/平方米，客户多为天河一带的高级白领，甚至是金领； 天河东：中档楼盘区，价格在4000元/左右，客户以天河区一带的白领为主； 员村：中高档楼盘区，价格在5000元/左右。 都市兰亭位于天河的中心区——员村，其所针对的目标客户群主要有以下几类： 天河区的小私营企业主； 周边政府部门公务员； 天河区的写字楼白领； 其他地区人士，其中多是广州人。 以上客户群体在选择楼盘时，强调居住的舒适感，同时也渴望获得和谐的居住的氛围。这一点是都市兰亭在展开项目的前期开发论证中必须着重把握的关键。 项目定位： 本项目所在地员村被喻为天河的中心区，东接生活配套十分完善的员村新街；南邻珠江；北依天河公园。区域环境非常之优美；地理位置非常之优越；交通路网非常之发达；市政配套非常之完备；地段价值非常之珍贵。可以说，已形成一个自成一体的、成熟的大型生活社区。 都市兰亭座落在这个成熟区域，且自身拥有较高综合素质，结合发展商的开发理念，我司给予本项目的定位如下： 为广州人量身定造的现代广