2、地产项目开发周期和对工程施工及进度说的要求.pptxVIP

2013年11月16日; 前言 地产项目运营管理 标准工期 对施工管理组织架构的要求 对施工技术管理的要求 对施工进度的要求 对施工质量的要求 对安全、文明施工的要求 工程部现场施工管控的主要内容 ;前言 房地产公司是以开发、经营项目为主要业务的企业，从某种意义上说，房地产企业的成功来自于公司众多项目的成功。在众多地产企业中，经营目标往往都需要分解到具体的项目，并由项目开发进度进行支撑。因此房地产开发项目按时、准点的达到预定节点将直接影响到企业的经营目标的实现。 工程施工质量、进度、文明施工则是地产项目开发全周期环节中建设阶段的重要管控项目。 ; ; ;; 工程部现场施工管控的主要内容 工程进度控制→是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、施工前准备各阶段）的进度控制。 控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。 工程质量控制→工程部和监理部组织参加施工的承包商，按 合同标准进行建设，并对形成质量的诸因素进行检测、核验， 对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程。; 工程投资（成本）控制→针对施工单位是成本控制，而对于建设单位和监理单位来说，就是投资控制了。不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。 全面协调参建单位的工作关系。; 对施工管理组织架构的要求 项目经理部是施工现场的司令部、首脑机关，一切生产指令 都是由这里发出。它是施工管理各项目标的组织保障。这样工程管理体系和各项保障体系才能建立起来。 施工单位必须配备成建制的项目经理部，项目经理、生产经理、项目总工、施工员、安全员、质检员等应具备相应的资质和岗位证书，而且人员必须稳定，属于企业的合同员工。;对施工技术管理的要求 施工组织总设计、单位工程施工组织设计应由项目经理主持编制，项目经理部有关部门参加，项目技术负责人组织有关人员完成其文本的编写工作。 施工组织设计应报上一级总工程师或经总工程师授权的专业技术负责人审批。 ?分部（项）工程施工方案原则上由项目部负责编制，项目技术负责人审批。重点、难点分部（项）工程施工方案应由企业技术部门审批。由专业公司承担的工程项目施工组织设计（施工方案），应由专业公司技术负责人审批。 技术交底应包括施工组织设计交底、专项施工方案技术交底、分项工程施工技术交底、“四新”技术交底和设计变更技术交底等。 ;对施工进度的要求 项目经理部应根据合同约定的工期目标编制总进度计划，经过工程部和监理部审批后，作为进度控制的重要依据。 （1）总进度计划是否符合施工合同中开、竣工日期的规定。（2）总进度计划中的项目是否有遗漏，分期施工是否满足分期使用的要求。 （3）总进度计划中施工顺序的安排是否合理:如尽量提前建设可供施工使用的永久必工程;急需和关键的工程先施工。 （4）单位工程施工进度计划是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求。 （5）单位工程施工进度计划施工项目的划分的粗细程度，一般应细到分项工程或更具体;对施工进度的要求 ;对施工进度的要求 进度控制的工作内容： ?在开工之前开发商要切实做好自已应做的各项施工准备工作，为开工后的施工创造有利的条件，保证施工活动得以顺利进行。如进行场地平整，完成施工用水、用电及场外道道路等外部条件，尽快办理各种施工手续，请城市规划部门现场实测定位，控制桩和水准点交给施工单位进行测量放线，准备开工。 为了控制施工进度，首先必需掌握情况，可以通过实地检查、统计资料和调度会议等了解实际情况，掌握尽可能多的信息，并将它们与计划进度进行对比，以发现进度是超前或落后，是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求，进度超前就要督促施工单位调整进度计划，进度落后要督促施工单位分析原因、采取赶工措施。 ;对施工进度的要求 审核施工进度计划。 建立每周定期的巡查制度。在规定的时间内组织总包和分包到现场巡查，检查现场的施工进度、质量情况、现场文明施工情况、安全生产情况，将有关重要的内容记录下来，并及时发文要求各分包商确认。? 召开专题会议。对一些施工中存在的难题，开发商和总包联合在现场召开专题会议讨论解决。;对施工质量的要求 施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。 施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。 施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度