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房地产投资概述 房地产概述 房地产投资 房地产开发的主要程序 房地产概述 房地产 ※ 房地产是指土地、建筑物及附着在土地、 建筑物上不可分离的部分 ※ 房地产又称为不动产、物业 ※ 房地产既是基本的生产要素，又是基本 的生活要素 ※ 房地产是一种商品，更是一种财产形式 房地产概述 ※ 房地产有房产、地产和房地综合体三种 存在方式 ※ 房地产是社会经济活动中最重要、最活 跃的投资对象和投资领域之一 ※ 房地产的流通过程不以实物形式的转移 实现，而是以产权关系的转移来实现 房地产概述 房地产业 ※ 房地产业是从事房地产开发、经营、管 理和服务的行业，是国民经济中一个独立 的产业部门（归属于第三产业） ※ 房地产业的主要经济活动类型包括： 房地产开发、建设、经营管理，房地产买 卖、租赁，房地产抵押贷款，房地产信贷、 信托业务，房地产中介… 房地产概述 房地产业在国民经济中的作用 ※ 房地产业是人类社会生存和发展的基础 条件 ※ 房地产业是社会生产和再生产活动的基 础条件 ※ 房地产业是国民经济的支柱产业 ①房地产投资对GDP的贡献 ②房地产业对政府财政收入的贡献 房地产概述 来自四川省统计局的数据: 房地产投资 1亿元 GDP 10.24亿元 房地产投资 1% GDP 0.03% 房地产总产出 1亿元 居民收入 6476万元 目前房地产业向国家缴纳的主要税(费)种: 土地出让金、土地使用税、土地增值税、 房产税、契税 房地产概述 ※ 房地产业作为国民经济产业链中极其重 要的一环，对相关行业发展的带动作用非 常明显 房地产概述 房地产业的基本经济活动 （1）城市土地开发 土地开发——人类通过一定的技术经济手 段，对土地资源进行改造和再改造，开发 用地功能，进行配套项目建设，以扩大土 地的利用范围和利用程度的活动 ※ 新区开发（新增建设用地开发）：包括 土地征用和城市基础设施建设 房地产概述 ※ 旧城改造（既有城市建设用地再开发）： 包括拆迁安置和市政公用设施改造 （2）城市房屋开发 ——城市房屋及各类建筑物、构筑物的开 发建设 ※ 房屋开发过程一般包括： ①前期论证与规划设计阶段 ②资金筹集与施工准备阶段 房地产概述 ③工程建设阶段 ④竣工验收、销售或分配阶段 ⑤售后管理和维修服务阶段 （3）房地产经营与管理 ※ 房地产经营：已开发好的房地产进入流 通、消费领域实现价值补偿和投资回报的 具体形式，包括转让、销售、租赁、出资 入股等形式 房地产概述 ①土地使用权有偿转让 ②房地产销售 ③房地产租赁 ④房地产投资入股 ※ 房地产的管理和服务 ①房地产管理：产业管理和产权产籍管理 ②房地产服务：即物业管理 房地产概述 （4）房地产抵押贷款 ——借款人以其合法拥有的房地产为抵押 物（作担保）向银行取得贷款，以满足自 己的资金需求的经济活动 ※ 房产抵押贷款 ※ 土地使用权抵押贷款 房地产概述 （5）房地产中介 ※ 信息服务 ※ 经纪服务 ※ 法律服务 ※ 价格评估服务 房地产投资 概念 以取得房地产收益为目的，投放一定 量的资金，用以开发经营房地产的行为 ※ 房地产收益包括销售（出租）收益、避 税收益和无形收益 ※ 房地产收益是一种不确定性收益——房 地产投资的风险所在 房地产投资 种类 （1）按投资对象划分 ※ 土地开发投资（土地经营投资） ※ 房地产开发投资 ※ 房地产置业投资： 包括一手房投资和二手房投资 包括自用和对外出租或转让两类目的 ※ 房地产证券投资 房地产投资 ※ 房地产信托投资 ——将资金委托给专门从事房地产投资业 务的信托机构运作以获取投资收益的活动 ※ 房地产管理服务投资 ※ 房地产中介服务投资 （2）按房地产用途划分 ※ 居住物业投资（住宅投资） 住宅包括普通住宅、公寓和别墅 房地产投资 ※ 商业物业投资 商业物业主要有商场（市场）、铺面、 写字楼、酒店、商住楼、商业库房等 ※ 工业物业投资 工业物业主要包括厂房和仓库两类 ※ 特殊物业投资 特殊物业有娱乐场所、加油站、飞机场、 码头、车站、赛马场等 房地产投资 ※ 公益性物业投资 公益性物业包括公园、学校、医院、农贸市场、垃圾站等 （3）按投资主体划分 ※ 国家投资 ※ 地方投资 ※ 企业投资 ※ 个人投资、外商投资 房地产投资 优点 ※ 经久耐用 ※ 能从社区环境的改善中获得利益 ※ 具有较高的财务杠杆率 ※ 能抵消通货膨胀的影响 ※ 能提高投资者的资信等级 ※ 投资的安全性较高 ※ 投资的盈利水平比较高 房地产投资 ※ 能够得到税收方面的好处 ※ 其他方面的好处