房地产评估中成本法的具体应用.pdf

维普资讯 房地产评倩 成本法钓具体应用 口 陈保平 张贵强 吴姣美 房地产估价的三大方法为比较法、成本 (一)房地一体成本法 法和收益法。而成本法是房地产估价的最基 1．土地取得费用 本方法，它是以重建或重置的思路求得房地 此处的土地取得费用其实是土地价格， 产价格的一种评估方法，其评估原理建立在 可以采用市场比较法、成本法和基准地价修 重置成本的理论基础之上。 正法等途径确定。具体参照土地评估的相关 一 、 成本法定义及公式 方法。 成本法：求取估价对象在估价时点的重 2．开发成本 置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价 开发成本包括项 目开发建设期间所发生 对象的客观合理价格或价值的方法。其基本 的一切费用总和。房地产开发项 目主要包括 公式为：评估值=重置价格X成新率。 城市基础设施配套费、建筑工程费用 (含地 二、估价过程 基处理、主体工程、一般水电安装等)、安装 成本法的应用根据估价对象是否包含土 工程费用(含设备的购置—— 电梯、强电、弱 地使用权分为房地一体和单独建筑物的评 电、供暖、制冷、供气等、安装 、调试)、室外附 估。房地一体评估时，一般不应采用房屋重 属工程的建设 (含室外供水、排水、供 电、煤 置价格或重建价格与土地价格分别估算，然 气 、绿化、道路、围墙等)及专业费用。 后加总，而应采用整体的成本法 (即把估价 (1)建筑费用 对象作为一个开发项 目考虑)。因为，这样 ①建筑工程费用 不能体现房地一体产生的增值因素，即土地 必须详细描述拟建筑的房屋结构、层数、 的价格加上建筑物的价格往往不能反映房地 地基和基础处理 (特别是地质情况较差时、 产的市场价格。只有在估价对象为市场可接 超高层建筑及特殊建筑)、装修标准、附属配 受性较小的工业房地产和房地合一时附加值 套设施状况。 很低的房地产才适用。同一宗房地产，重置 建筑工程费用根据委托方提供的设计概 价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估 算或预算、同类工程概算指标、类似工程预算 算，然后加总时，必须注意成本构成单位划分 或决算指标，并结合当地同类工程造价指数 和衔接，防止漏项或重复计算，特别是土地上 确定。如武汉市可参考武汉市工程造价的同 的附属设施。以下对房屋及附属设施的单独 类建筑物的指数确定，但采用类似工程预算 评估，不再单独说明。 或决算指标及工程造价指数时，必须注意采 一 26 一 维普资讯 用的类似工程指标与拟开发房屋的不同之 纳。如：商业网点按规划进行了配套，就不交 处，并做调整。采用的相关指标 ，需要描述出 纳。 处、依据。 ③室外附属工程费用 中、大型住宅小区(特别是中、高级住宅 室外附属工程的建设主要包括室外供 区)的室外附属工程费用 (含室外供水、排 水、排水、供电、绿化、道路、围墙等。根据该 水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)需要单 工程室外工程的设计、预算、决算及实际配套 独估算。 的程度及同类房地产的配套建设一般水平确 高层、超高层的大型项 目，建筑工程的相