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城市投资等级评价作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 作业指引目的 推行城市决策与项目决策分离的两阶段决策准则，保证公司项目投资决策与公司战略的匹配性，避免投资随意和投资方向模糊。 适用范围 适用于目标城市（已进入和拟进入城市）的投资等级及优先级评价。 职责 企业管理中心 组织建立城市等级评价体系并对各城市投资等级进行评价； 根据考察信息及评价等级，总结投资思路，并初步拟定房地产投资策略，包括进入区域、城市、片区等目标区域研究信息，并牵头、组织和协调各专业部门进行目标城市深入研究。 销售策划部 负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研，形成目标区域市场信息简报。 总工室/设计管理部 负责对目标城市的产品持续跟踪调研，进行城市产品水平与竞争力分析，形成目标区域产品信息库。 核算部 组织对目标城市建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研，形成目标区域成本信息库。 关键活动描述 城市投资等级评价体系： 一、趋势预测定量指标 预测主指标 1 新开工面积/施工面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据） 2 施工面积/销售面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据） 3 施工面积/竣工面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据） 4 预售面积/批准预售面积（由于预售面积往往难以获得，该比值仅适用于对城市内某较小区域的研究） 5 房地产开发投资额/固定资产投资额（若房地产开发投资额统计公报有批露） 6 房价收入比（仅作不同城市横向比较用） 7 新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积（若新开工面积当地统计公报有批露） 8 商品住宅价格增幅/人均GDP增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均价，且该比值仅作不同城市间横向比较用） 预测次指标 1 商品住宅价格增幅/(人均消费支出＋人均储蓄余额)增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均价） 2 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均价） 3 房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额（若统计公报、当地央行报告公布该两项数据） 二、趋势预测定性指标 1 产业结构特征（一、二、三产业比重） 2 民营经济发展状况（民营经济对GDP的贡献率） 3 房地产开发水平（知名品牌开发商的数量等） 4 未来城市规划及重大建设项目 5 房地产政策导向（预售条件、地质条件、规费） 6 重大城市活动（奥运会、世博会、亚运会、城运会等） 7 重大经济发展机会 三、运作可行性指标 1 市场规模 城区常住人口 城区人口密度 GDP总量及增幅、城镇居民人均收入（若拟在该城市开发商业项目，加入社会零售总额及人均消费性支出） 商品住宅年销售量 商品住宅年销售额 人均居住面积（若统计公报有公布） 2 产业发展趋势：招商引资量、进出口贸易总额（经济外向性）、主导产业及主要产业园产值、知名企业。 3 土地机会（国土局未来几年的推地计划、土地市场竞争程度、地价水平） 4 政府配合效率 企业管理中心牵头组织制定城市指标评价体系及项目指标评价体系，为进入城市及项目投资决策等工作提供依据。 城市投资等级评价体系，由企业管理中心负责完善和更新，财务中心、各区域、地区公司拓展部门及相关领导参与讨论，并报集团领导完成审核审批。 根据公司经营规划要求，用地发展部/开发中心（部）负责对目标区域城市进行考察，收集信息包括但不限于上述指标，城市投资等级评价采用综合评价方式，即汇总上述数据、综合分析后得出评价等级。 用地发展部/开发中心（部）根据考察信息及评价等级，总结投资思路，并初步拟定房地产投资策略，包括进入区域、城市、片区等目标区域研究信息，通过集团投资分管领导审核确认后，由企业管理中心牵头，组织建立城市研究小组，进行目标城市深入研究，主要职能分工如下： 用地发展部/开发中心（部）负责对选定城市发展、土地市场持续跟踪调研，关注重点城市的城市发展、经济发展、规划动向、新区发展等宏观层面信息，土地市场信息，以及其他开发商拿地信息等。 销售策划部负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研，包括城市房地产整体发展状况、片区市场状况，产品、价格、客户等方面信息，以及重点项目跟踪等，形成目标区域房地产市场信息简报，用地发展合同部/用地发展部/开发中心（部）提供协助。 设计管理部/总工室负责对目标城市的产品持续跟踪调研，进行城市产品水平与竞争力分析，形成目标城市产品信息库，用地发展合同部/用地发展部/开发中心（部）提供协助。 核算部责对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研，形成目标城市成本信息库，用地发展合同部/用地发展部/开发中心（部）提供协助。 目标城市信息跟踪、收集应作为各职能部门的日常工作继续进行，各城市投资评价每年初必须集中更新一次，过程中可视情况每半年进行调整