中原：永新木渎项目20到100514.ppt

为超越而来 ;这是一个古城苏州两翼之一的地方！;这是一个苏州城西四大产业汇聚的地方！;这是一个风景秀美、千年水乡古镇木渎之侧！;这是一个交通便捷，南环西延、道路纵横、地铁挺进……之地！;这是一个产业孵化、经济名列前茅之地！;然而……;在这里，矮房民居、工地、厂房随处皆是，生活质量被忽略！;在这里，生活杂乱无章。景观社区、生活配套、邻里配套几乎不 存在。生活品质被忽略！;在这里，街面卡车、人力车随处可见，生活环境被忽略！;一声感叹，一声叹息！;2010年， 永新、中海、合景……一线开发企业来了！ 一场 超越历史的征程即将开启！;超越，颠覆历史的运动！ 超越，是一种方式！ 超越，是一种态度！ 超越，更是一种生活！ 2010年， 永新，为超越而来！;永新，开启新区南;;市场研判;单位：套;单位：套;单位：元/ ㎡;2008年全年总供应面???为649.85万㎡，总成交面积为391.33万㎡，供求比为1.66；2009年全年总供应面积为597.42万㎡，全年总成交面积为940.40万㎡，供求比为0.64； 2009年供应同比下降8.07%，成交同比大幅上涨140.31%， 2009年初大量刚需的释放带动苏州成交量不断高企，后期改善性需求、投资性需求的加入，外来客源的不断增加促进市场进一步火热，全年成交突破历史最高点，比2007年市场成交量增加31.68%； 2010年1-3月成交量环比大幅下降38%，供应不足是最主要的原因，同时也受政策环境因素影响。;宏观市场：长期看好！苏城住宅价格具有洼地优势，未来利好！;宏观市场：长期看好！2010年信贷余额充裕，楼市潜在利好！;; 1、国家出台政策都具周期性，根据 以往周期，新政入市的影响期一般在 5个月。之后市场进入平稳期。预计 新政冲击效应在年底释放完毕后， 市场会有一定反弹。 2、供求对比表明，苏州住宅房源长 期处于供不应求局面，“卖方市场”格 局未变。 3、对边周边城市，苏州价格洼地， 长期套利空间依旧存在。 4、2010年信贷余额仍有4.9万亿。 预计会在第四季度集中释放。潜在 利好依旧存在。 长期，市场前景看好！且潜力大！ ;苏城规划：未来苏城可形成“T轴双城两片”的总体结构 T轴是指主城城区(古城和高新区)、新城城区(主要是园区)构成东西向横轴，相城和吴中片组成南北向纵轴。 双城是由主城城区和新城城区组成，两片指围绕吴中和相城形成的城市功能片区。 干将路将西进接入高新区，“双城”对接更趋顺畅，新区将获发展好机遇。;区域规划：新区与古城对接，融入主城区;本案;区域规划：南环路西延，是契机也是挑战;中高端住宅;;地铁一号线的开通将极大拉近新区与市中心、园区的距离，加强了新区与主城区、园区的融会贯通；地铁的存在使得周边区域价值大大提升，特别是出于洼地的金枫路板块。;2009年苏州市区五个重点板块中，相城城北板块平均涨幅最大；竹园板块平均涨幅降低，代表项目为天都花园、浙建枫华紫园等； 金枫路竹园板块由于周边配套较不完善，目前在售楼盘也较少，因此涨幅最小。随着轨道交通开通的临近以及周边环境的改善、配套的规划等，将成为今后区域发展的重点，从全市角度上看，乃投资洼地。;本案;;;本案;2009年所有项目均呈现上涨趋势； 国际公馆由年初7500元/㎡上涨到现在12000元/㎡，新地国际公寓由15500上涨到20000，浙建枫华紫园09年10月份开盘，均价上涨1000，新港天都花园9月份入市上涨3000到12000，中锐山水映象也由年初的6000上涨到现在9000； 各个项目的涨幅较大，平均涨幅约35%。但是相比苏州其他版块涨幅较小。;;项目印象;——地块解读——;项目位处木渎镇，西临自然河道，东面至金枫路，南至苏福路。项目比邻木渎中心城区，驱车2分钟即可感受繁华之息。外部景观资源优厚，未来片区规划利好，地理位置极其优越。 ;项目建筑面积27万方，为纯住宅项目，配有2千多方社区商业配套。;项目四至;教育：新区一中、苏州科技学院、新升实验小学 超市：世纪华联、华润万家、万丰百货超市、香溪农贸市场 银行：农业银行，中国银行，建设银行 医院：欣升护理院 餐饮：石家庄饭店、中华园大酒店、KFC 景区：木渎古镇、天平山、灵岩山、苏州乐园、金山公园;项目周围围绕着民宅和中低档住宅小区以及工厂，具有一定居住氛围但是并不浓厚，周边街道存在商业以建材、汽配店为主，档次较低。也存在少量基本生活配套商业，但是档次很低。居住氛围与新区中心属地比较不具备竞争力。;目前左拥右抱四大商圈，凯马汽车城、长江路华夏五金机电城、横塘建材家居市场、金枫路创意产业园。四大商圈汇聚，未来前景无限！;主要交通干道金枫路，苏福路，公交路线315路、312路 、游4路、6