中原20点07年呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路.ppt

《房地产策划大全—名企历年案例 》  团圆网 www.tuanyuan.tv;呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路;目　　　录;第一部分:一级土地运营;一、宏观市场;历年GDP;历年人均可支配收入;历年招商引资;二、房地产市场;房地产市场概况;2005-2006销售量对比;;二级市场总体销售情况;2006年商品住房销售情况;商品房供求结构问题 ;土地开发情况;四、讨号板地块分析;;4.1地块现状及 SWOT矩阵分析;4.1地块现状及 SWOT矩阵分析;劣势分析（WEAKNESS） （1）地段接受度较差 （2）市场现状不够活跃 （3）供大于求，倾向现房销售;机会分析（OPPORTUNITY） （1） 大面积的规划项目可以创造城市亮点，先进营销理念可以赢得足够的利润空间 （2）地块整体规划以及城市重心东移带来地段发展机会，拥有巨大发展潜力 （3）随着呼市城市建设发展，拆迁力度的增大，房地产市场消费需???进一步增多 （4）经济快速发展，为项目入市提供消费基础 （5）城市化水平增长显著，提前七年达到城市总体规划目标;威胁分析（THREAT） （1）竞争激烈问题 （2）价格问题;相应对策以及项目自身劣势和威胁的弥补方案 （1）抓住呼和浩特市政府大力发展东部的契机，争取政策上的优惠。 （2）利用地块较整、面积较大的特点，开发大盘系列产品，并有利于开拓开发商品牌知名度。 （3）从产品差异化入手，从风格、园林、配套等各方面与周边乃至项目产品拉开差距。 （4）由于消费水平较低，可通过部分产品缩小面积、控制总价的方法达成销售目标。 ;4.2 整体目标市场分析 ;区域定位 功能完善、配套齐全、服务良好 聚集人气 形式新颖、高品质并富有吸引力的商业配套;业态组合 住宅为主 商业为辅 酒店补充 后续写字楼;本案住宅产品定位主要考虑以下因素 1、多层类产品始终占据市场供应的主流地位。 2、小高层类产品逐渐兴起，并逐渐占据供应产品中相当比重。 3、高层类产品供应上升趋势明显,成交活跃。;本案公建部分定位主要考虑以下因素 1、SHOPPINGMALL业态的大卖场将成为呼市商业发展的主流业态 2、地块周边目前缺少大型购物中心 3、地块周边大量住??项目的建设将带来大量的商业需求 4、地块周边建设大型综合体项目 将会吸引一定数量的外来人群人群前来消费 5、商业设施既满足本案内部需求，亦可满足周边项目居民生活所需，乃至带动周边地区商业发展;住宅定位 1、定位中高档 2、充分利用高度发达的道路网络 3、充分利用小黑河自然景观 4、高标准的智能化及生态配套 5、突出大盘效应 6、打造城市边缘的生态大宅;商业定位 1、与住宅会所相结合的对内商业 2、与住宅相结合的社区商业裙房 3、SHOPPINGMALL、独体建筑群 4、面对周边地区的大型超市 5、会展中心 ;写字楼定位 1、SOHO小型化办公空间 2、打造生态办公环境 ;酒店定位 1、高星级酒店 2、生态旅游概念;呼市本地高收入人群 投资型客群 旗县干部养老型 周边区域改善性人群 外地来呼市短期居住人员;私营业主 50％;4.4 客群细分;五、地块运营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;地块操作整体营思路;思路总结;思路总结;地块成本、利润分析;地块投资风险分析;地块投资风险分析;综述;;地块价格;第二部分:二级土地运营;一、中原观点;;区域经济的快速发展，政府政策的导向， 使该区域成为新的房地产开发热点。 在建的敖东国际、麦迪逊花园、绿景华亭等项目已经为该区域引入 了全新的居住客群，区域价值逐步提升。;社会中坚力量的消费能力大大提高，工作强度亦大大增强。 导致他们的生活习惯与传统渐行渐远;房地产的发展带动了居民在住房消费方面的逐步成熟。 消费者对居住的狭义理解转变为对广义居住空间和居住文化的需求。 自身的发展达到一定程度后，开始关注子女的成长，教育的重要性。;总结：;一、中原观点;特性１：;特性２：;特性３：;牌抽臭拜厉槐札撒种此摄剿九占述晰疫修伺压马悔龋哺焰虐泞娠曹楞咒滋中原2007年呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路中原2007年呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路;我们要造这样一座城;打造呼市“别样生活”; 我们虽然生活在同一个天空， 但却有不一样的生活。 我们虽然生活在同一个空间， 但却有不一样的感受和欲望。 让我们共同感受别样生活给我们的欢乐 ;辞解1;呼市首席景观大盘;辞解２;(前期可作为售楼处）;二、开发策略; 充分发挥本项目的规模优势和景观优势，融商业、商务、居住、文化休闲于一体，打造多功能复合型国际城区，全力塑造（新型城市景观）