中原_深等圳宝安勤诚达22世纪项目竞标报告-135ppt.ppt

勤诚达22世纪项目竞标报告;项目前期策划工作阶段划分;项目发展研究技术路线;项目发展研究技术路线;宝安市场——三足鼎立;2002－2006年宝安各区供应量（万㎡）;预测：08－09年新安区住宅市场供应约60万平米，供求关系将得到一定缓和;价格：受新增供应量不足的影响，新安片区代表性楼盘二手房目前价位为11000－12000元/平方米;16000住宅18000;项目发展研究技术路线;新一佳;商圈;【2008年本项目商铺价格预测】;项目发展研究技术路线;物业名称;【2008年本项目写字楼价格预测】;本项目（2008年）销售价格区间预测小结（元/㎡）;项目发展研究技术路线;地块位于宝安区城市规划中的城市综合服务区邻近生态保护区，功能属性上更偏向于满足生活居住需求，总体功能上与碧海中心区的区域功能定位相近； 地块位于创业路发展轴，该城市轴线与宝安区的主中心直接连接，是城市综合服务区内唯一一个南北贯穿的城市轴线，是生态保护区方向进入城市中心的必经区域，项目所在区域将作为宝城区城市发展中重要的一极，与中心区的发展相配合；;CBD;区域规划后期发展日趋繁华，片区价值将得到充分提升;项目整体属性定位目标;本项目竞争力一：商业核心区（地段）——本项目临近的前进路商圈（25区海雅百货为商圈中心），是宝安五大商圈中最繁华的一个，有“宝安的华强北”的美称；规划中的25、26区新兴商业区将延续前进路商圈的繁华商业氛围；本项目将处于繁华商业核心区中，尽享“一站式”都市生活。;本项目竞争力二：一线园景——本项目与13万㎡的灵芝公园紧密相邻，拥有稀缺的自然资源；据市场调研：新安城区现有的项目中没有拥有“一线园景”资源的大户型单位，仅有二三线园景产品或一线园景小户型产品（都市翠海）；因此，“一线园景大户”是目前市场的空白点。;本项目竞争力三：地铁物业——于2011年6月开通的地铁5号线（5号线自前海湾站引出，经西丽、龙华、布吉、罗湖，终止于大剧院站。全长约42.6公里，拟设31个站点），将为本项目价值提升注入动力。;;本项目整体物业定位;案名建议：;项目发展研究技术路线;项目规划发展目标;;相关功能产品规划概念;项目发展研究技术路线;目标客户构成（区域来源） 目标客户职业及置业倾向分类分析 目标客户置业关注点;宝安老城区;由于本项目属于地铁物业，对地铁沿线站点所在的区域亦有着辐射能力，地铁5号线途经的站点区域的有置业需求的客户群体，也将成为本项目的目标客户群；因此，随着地铁开通日期的临近，本项目的外来客户比例将逐渐增加。;大浪站;;职业 构成;职业 构成;项目目标客户构成（职业及购房特征细分）;目标客户群置业关注点——置业新安二手项目的新安客户;客户置业关注点;客户置业关注点;置业本地的本地客户－关注点;住宅规划发展;两房;两房;两房;两房;两房;新安区早年供应的高端项目中，以舒适型享受型大三房、大四房产品为主力户型产品；大户产品比例大于中心区项目;中心区产品打造——户型创新（产品附加值）借鉴;“户型”创新 ——实现溢价及高销售速度的利器;“户型”创新 ——实现溢价及高销售速度的利器;“户型”创新 ——实现溢价及高销售速度的利器;项目名称：富通城3期－世界公寓 创新元素：户型——“小复式” （49－60㎡ ） 市场反应：实现高额销售单价。;【小结】;住宅规划发展;本项目户型定位原则;本项目户型定位及规划布局原则;本项目户型定位;A;本项目户型定位;项目发展研究技术路线;前进路商圈典型商家;项目片区人口;在宝安，消费者逛街消费的频率比较高，相对于特区来讲，宝安的生活节奏不会太紧张，在工作日也依然有比较充裕的个人时间来进行支配，而由于当地适合大众消费的休闲娱乐场所又较少，因此很多消费者会把逛街消费当成一种休闲娱乐的方式，其中尤以女性消费者更为明显。;在百货消费方面，消费者主要集中在天虹商场（前进路和翻身路）和海雅百货（前进路）购物，并且有相当一部分的高端消费者会经常去到市内南山天虹、岁宝百货，甚至华强北购物。对于他们而言舒适的购物环境、丰富的商品种类、以及适合的商品品牌、质量和档次，是他们舍近求远的主要原因，距离则是可以克服的因素；;目标消费群锁定;消费特征引发的消费需求;项目SWOT分析;项目零售发展概念;项目市场定位;特色及多元化 大型中餐、特色餐饮、快餐、西餐咖啡、茶馆、小吃店 …… 预留专门通道 餐饮与娱乐相结合;时尚零售概念;休闲餐饮概念;优质生活配套;文化消费概念;项目主题定位;主题元素分解;项目业态规划分布;项目楼层面积配比与规划;项目集中商业规划概念;项目集中商业业态规划（剖面）;;;地下商业与地铁连接示意;集中商业与地铁连接示意;根据《城市商业网点规划编制规范》，商业中心配建公共停车场（库）停车位控制指标为：;－2;项目发展研究技术路