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量化宽松的货币策对房地产市场的波动性分析
量化宽松的货币政策对房地产市场的波动性分析
【摘要】量化宽松的货币政策是2008年次贷危机后各种为提振本国经济与产业选择最多的方式,我国为应对国外市场萎缩、国内市场不振的情况,在2014年底推动了量化货币政策。其政策对房地产市场的影响一直存在很大的争议。本文基于长沙市1998~2015年数据进行实证分析,结果表明量化宽松政策对房价影响并不显著,反而房地产投资额和第二产业发展带动了房价的上涨。
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【关键词】量化宽松 货币政策 房地产市场 因素分析
一、引言
作为国家首批两型社会试验区和长株潭城市群核心的长沙,其房地产产业的健康可持续发展对带动地区经济发展有这重要作用。特别是“十二五”、“十三五”规划以来,长沙城镇化、工业化水平都得到更完全健康的发展。相比中部其他省会城市,长沙经济增长平稳快速,房价涨幅目前处于合理区间。因此本文选取长沙市2000~2015年数据分析量化宽松政策对房价的影响有重要参考价值。
二、研究假设
本文选取市场因素和货币因素,结合国内外研究综述构建以下研究假设:
假设1:市场利率与房地产价格负相关
John (2007)研究提出当房价上升时,企业和个体的借贷能力会提升,违约概率会下降;Matteo(2005)提出房价的上涨可以让社会活动更容易的获得贷款,起到推动社会供需总量的发展,因为房价的上涨带来企业固定资产和个人资产的增值,其偿债能力也得到提升[1]。综上研究,所以市场利率的变化对房价波动存在关联。
假设2:货币供应量与房地产价格正相关
Stephen(2005)运用产品市场、房地产市场与政府当时推行的货币政策建立一般动态模型,实证结果表明扩张的货币政策对房价产生正向波动。Deokho(2006)运用协整检验研究了市场利率和房地产价格之间的关系,研究结果显示两者之间存在长期负相关。伴?S着我国经济的高速发展,我国货币供应量也长期处于高位增长,这在一定程度上市造成房价上涨的原因。
假设3:投资规模与房地产价格正相关
Claus(2007)研究得出当投资增长幅度下降时,房地产价格的波动趋于平稳,当投资增速维持或持续增长时,房地产价格波动较大,同时房地产价格和行业信贷总量之间符合长期一般均衡关系,因此投资规模可能是影响房地产价格的关键因素。
假设4:第二产业增加值与房地产价格正相关
同步全国进行的产业结构调整,长沙整体产业机构转型发展良好,作为集聚了三一重工、中联重科、山河智能等一批机械制造的城市,第二产业整体所占比重较大,各产业与行业之间存在良性互动,相互促进发展。第二产业增长为长沙政府税收、提高居民收入、带动相关产业发展等都贡献了重要作用,同时第二产业增长也会占用跟多资源,增加了整体需求量,进而可能带动房价的上涨。
假设5:城镇居民人均可支配收入与房地产价格正相关
城镇居民的购买能力是影响房地产需方市场的关键因素,人均可支配收入的增长会影响居民购买住房的意愿,推高房地产需求从而导致房地产价格的上涨,所以城镇居民的可支配收入和房地产价格之间存在明显正向关系。
三、实证分析
(一)数据与模型设定
本文数据来源长沙政府统计信息网和国家统计局,整理收集了2000~2015年市场利率X1、货币供应量X2、房地产投资额X3、长沙市第二产业增加值X4和长沙人均可支配收入X5。建立如下多元线性回归模型:
Y=β0+βiXi+μ
其中Y为长沙市住宅平均销售价格,Xi为影响长沙市住宅平均销售价格的因素,K为解释变量的个数,β为回归系数,μ为随机干扰项。
(二)数据处理
本文通过Y与Xi之间的散点图与直线拟合,进行OLS回归分析,回归模型中Y与Xi之间总体线性相关性显著,回归系数检验X前参数有未通过t检验(p-value=、、a=),并且X4回归系数为负数与前期假设预期不符,所以解释变量之间存在多重共线性。
因为初步选定的五个自变量间存在多重共线性的问题,为保证有效性,必须将一些相关的自变量从模型中剔除。计算各自变量之间相关系数矩阵的结果如表2所示。
因Xi之间存在多重共线性,为保证各自变量的有效性,需删除相关的变量。
由表可知,与X1、X3、X4、X5之间存在高度相关性。
依次作为简单回归:
(1)Y=+
() ()
R2= =
(2)Y=+
() ()
R2= =
(3)Y=+
() ()
R2= =
(4)Y=+
() ()
R2= =
由上可知,长沙市住宅平均销售价格受长沙市房地产投资额影响最大,所以选X3的回归方程作初始的回归模型,其他变量的分别带入得到最佳回归方程
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