中原_成都九龙仓川棉厂发项目定位及营销策略提案_131页.ppt

川棉厂项目（江湾城）营销成功之道 九龙仓川棉厂项目营销顾问提案;;报告结构;经过8年的深耕细作，中原赢得了市场的认可，并具有操作市场发展各阶段的市场经验;中原代理项目分布：随着城市发展的方向，布局热点开发区域;中原代理经验：中原从不同发展阶段区域操作不同的项目，项目成功经验值得借鉴;中原操作案例回顾：颐和家园，建设路板块首个在售商品房;新区开拓盘典型案例：颐和家园。建设路区域首个入市项目，借势区域认知价值、土地溢价能力，价格高开快调;新区开拓盘典型案例：颐和家园，广告文案极具新意引曝市场的关注度;新区开拓盘典型案例：颐和家园，现场符号化的包装促成客户留在销售现场，对项目后市发展充满展望;中原操作案例回顾：中大君悦金沙，在热点区域竞争态势下扭转销售颓势，打造区域品质生活典范;成熟区域典型案例：中大君悦金沙，成都热点区域——金沙片区的滞销盘，通过重新定位、纠正推广重塑项目形象;成熟区域典型案例：中大君悦金沙，中原接手后，重新定位和进行的推广动作，找准目标客群，传递项目产品和生活方式;中原操作案例回顾：世豪广场，发展新区在调控期内的最热销项目，单盘10年销售7个亿;发展中的区域典型案例：世豪广场，位于南延线大源组团，区域大牌开发商林立，项目以高度、气势的广告亮相;发展中的区域典型案例：世豪广场，作好现场导示以截客、留客为主思路，低开高走，控制销量;中原操作案例回顾：双发金英汇，成熟区域的高调清水小户型;成熟区域典型案例：双发金英汇，分阶段广告诉求传递成熟区域的地段价值;报告结构;;近期市场回顾：中央调控强力度加强，地方性执行细规跟进，市场进入观望期;中央政策：二次调控细规出台，表明了政府调控的决心，主要打击投机、投资性需求，对刚需、改善居住客群和高端住宅的影响较小;加息对楼市的影响：对楼市和购房者都会产生一定影响，但是效果不好，其中对楼市影响有很大的滞后性;加息政策预期：现阶段市场整体呈现流动性过剩，将再次进入楼市调控的加息周期;成都地方性政策：预售资金监管办法出台，开发商资金链的要求更高，市场将迎来新一轮的洗牌;成都市场回顾：供需双方受政策影响不大，短时间内成交仍将保持高位，创年内新高;全国市场对比，成都地方性调控在即：成都供应量增大，市场成交量刺激性释放，地方性限购、限价调控细则出台在即;成都市场预测：随着‘金九银十’结束和近期政策的频出，预计后期供需将会有所下滑，成都楼市将进入阶段性和周期性调整;;竞争区域界定：根据项目地理位置及项目自身分析，界定项目竞争区域为下图所示区域;板块划分：根据区域的发展成熟程度，我们将区域内分为4个板块——建设路板块、万年场板块、新鸿路板块、攀成钢板块;各板块发展阶段及未来3年竞争关系：从发展阶段看，新鸿板块优先于攀成钢板块，从地域关系来看，本案处于成熟板块中间，具有借势发展的先机;本版块的分析：本项目所处板块位于现阶段两大快速发展板块之间，是区域发展的一个洼地，发展潜力巨大;板块之间影响：四大板块相互促进，共同发展；发展成熟的建设路板块和较成熟的万年场板块对本板块的发展有一定的带动作用;板块的发展阶段促动人口的迁移：以建设路板块为例，板块的发展加速了区域人口的迁移;建设路板块客户分析：随着区域发展完善，房价攀升，区域内客户客群亦趋向高端;板块的发展促进产品的变化：区域逐渐发展成熟，客户的需求将会由小户型产品转变为中、大户型的产品;建设路板块典型项目回顾：区域发展阶段不同，市场所需求的产品也不同。随着区域的发展，市场对产品舒适度要求越高;区域发展预测：2011年底华润万象城开业和2014年地铁四号线通车，区域将迎来两个高速发展阶段;总结：;报告结构;;项目现状：目前已开始动工，周边主要为居住小区，项目旁有幼儿园和小学等;本项目入市后，将是区域内第一个纯居住高品质住宅项目;;区域项目分布和竞争界定：新鸿路板块周边仅1个待售项目，项目主要竞品位于万年场板块，以二十四城为代表;区域价格和速度分析：在售项目价格集中在7000-11000元/㎡之间，销售情况90-200套/月，相比南延线和金沙，销销速度更快;区域在售项目年去化量：月均去化约2.31万方，按此推算，年均去化约27.72万方（4个在售项目），且以60-90产品供应和需求为主，占总供应和需求的80%左右;区域住宅潜在供应：在售项目存量达到了152.8万方，潜在供应项目地块体量达到385万方，总共约538万方;区域未来供需比预测：区域按照3年供应，预计供需比2.5，按照5年供应，预计供需比为1.5，未来竞争较大;区域未来供应产品分析：未来1-3年内区域供应产品以100-180㎡之间的产品为主，此类产品竞争非常激烈;区域万年场板块在售项目客户分析：区域在售项目客户以公司白领为主，主要来源城东;华润二十四城：区域内在售的最大的综合体项目，总建面210万