企业所得税疑难问题解析.ppt

一、企业所得税疑难问题解析 二、个人所得税疑难问题解析 三、土地增值税疑难问题解析 四、营业税疑难问题解析 五、其他税收疑难问题解析 一、企业所得税疑难问题解析 1.完工前收入确认及税款缴纳问题 问题：预售收入何时确认收入？月（季度）或年度是否属于预缴所得税？ 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 （国税发〔2009〕31号） 第六条? 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 　 （1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。　　（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。　　（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。　　（4）采取委托方式销售开发产品的，应于收到代销清单之日确认收入的实现。 国税函〔2008〕635号 现就企业所得税月（季）度预缴纳税申报表的有关填报口径问题明确如下：　　《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。” 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号） 第八条第10项．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：　　（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。　　（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 2、完工条件的确认问题 国家税务总局 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号) 第三条? 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　（1） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　（2） 开发产品已开始投入使用。　　（3） 开发产品已取得了初始产权证明。 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函〔2010〕201号） 　 根据国税发[2006]31号规定精神和国税发[2009]31号第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 3.完工后如何预收及销售收入如何处理？ 第九条? 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 4、视同销售计税基础调整的问题 《企业所得税法实施条例》第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。 分析：企业将开发产品投资属于非货币性资产交换，税收上要按视同销售处理。 举例： 某企业将成本是80万元，售价是100万元的一开发产品用于投资。 会计处理： 借：长期股权投资 80 贷：开发产品 80 税收调整：视同销售收入100，视