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房产中介培训系列--操作中涉及的法律知识 房屋租赁 1、租赁主体的审查： （1）承租方：要求租赁房屋的一方. 对该主体的审查上要注意：①年龄上应为 18 周岁以上，符合法律上完全民事行为能力人的条件，对于 16 周岁以上的未成年人，要有自己的收入来源，收入水平达到当地平均生活水平；②精神智力状况上：需精神正常，能理解自己的行为并能独立承担自己行为所产生的法律后果；③对于受其他人委托的：需出具委托人出具的授权委托书 出租方：提供房屋,要求将该房屋出租的一方 对于出租方本人的审查上：同上承租方年龄、精神智力状况、委托身份等情况的审查； 2、租赁客体的审查： （1）房产三证：房屋所有权证、契证、土地证齐全是出租方合法出租，是与承租方建立房屋租赁关系的法律基础，无法提供出租房屋的房产三证无法证明其对该房屋拥有合法的处分、收益的权利； （2）是否转租：出租方并无房产三证，其房屋来源为从房东处承租而来，故其本人在这里成为转租人的身份，对待房屋转租的情况，要仔细审查了解该转租人与房东的租赁合同，查明合同中是否订立有关于房屋转租情况处理的条款。原则上房屋转租需要房东提供同意转租的书面声明，否则未经房东允许擅自转租，转租合同无效。 （3）是否抵押：除了仔细审查房产三证，房屋抵押的情况也要了解。根据法律规定，未经抵押权人同意擅自出租房屋的，无效。 （4） 是否共有：根据房屋所有权证上产权人的名字并不一定就能判断该房屋独属该人所有，根据婚姻法的规定，除非夫妻双方有其他约定，婚后购买的财产为夫妻双方共有，因此在了解房屋产权情况时同时要了解该房屋是否共有，如为共有，该房屋的出租要取得全体共有人的书面声明表示同意。 3、租赁关系中应注意的问题 （1）不得出租的几种情况： ①未经综合验收的新建房屋：有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一违反国家有关法规，二对承租方的安全造成威胁； ②没有产权证的房屋：产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而没有租赁的法律基础； ③未经原出租人同意，承租人擅自转租：由此会引起原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任； ④违章建筑的房屋：对于这类房屋不但规划部门要罚款，强令限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处罚； ⑤产权共有，未经全体共有人一致同意的房屋； ⑥已经抵押的房屋未经抵押权人同意的房屋：已经抵押的所有权人在行使权利时在法律上已经受到限制，将其房屋出租必须征得抵押权人的同意； （2）租赁期限：《合同法》第 214 条：租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年，超过部分的无效。 4、买卖不破租赁、承租人的优先购买权问题： 注：《合同法》第229条就对这一制度做出了规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”即出租人在租赁有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人仍然有效;适用“买卖不破租赁”的条件是（1）租赁合同已成立并生效；(2)租赁物已交付承租人;(3)租赁物所有权变动是在租赁期间发生的。（4）租赁物已经转让第三人。具备上述条件，即使买受人不摘到租赁关系的存在，承租人仍然可以租赁关系对抗买受人。因此租房者在遇到上述情况时，不要认为原来签订的租赁合同因房屋被卖作废了。根据“买卖不破租赁的原则”租房者仍然可以按照原来的合同继续租用。而且，这里面还存在优先购买权的问题。所谓房屋承租人的“优先购买权”，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先其他购买人的权利。 二、房屋买卖 1、买卖主体的审查： （1）买受方：可能会碰到的情况： a．买方是未成年人： 根据我国现行法律规定：对于买房人来说，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行为能力的人，订立的合同才能生效。如果想为未成年人买房，应当由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能进行。 注：我国《民法通则》将公民的民事行为能力人分为三种：（1）无民事行为能力人：指不满 10 周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人（2）限制民事行为能力人：指 10 周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人；（3）完全行为能力人：指满 18 周岁的公民。16 周岁以上不满 18 周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。 b.如果买房人本人委托其他人买房：应出具本人授权于代理人的《授权委托书》 （2）对于出卖方的审查： a.出卖方需出具房产证、契证、土地证，表明对该房产拥有合法产权，该房产属于出卖方所有。 b.出卖方的房产如为夫妻婚后购买，除非双方有其他约定，该房产为共有房产。需要夫妻双方取得一致意见同意出售。 c.房产如为按份共有财产，必须取得其他共有人的书面同意。 d.如该房屋为租赁状况，则出卖方