房地产产品开发地管理标准流程.docVIP

PAGE - PAGE 4 - 目录 一、项目前期定位研究阶段 （一）项目定位研究 1．资料收集 2．市场调研报告 3．产品塑造报告 （二）设计启动准备工作 1．编写设计任务书（方案） 2．分项投资成本估算分析 3．分阶段施工工期预估 4．编排初步设计进度计划 5．考察选择设计单位 二、设计招投标及商务谈判阶段 （一）组织方案设计招标、评审工作 （二）设计合同的技术、商务谈判工作 （三）编写设计任务书（施工图） 三、方案及扩初设计阶段 （一）方案设计 1．方案深化 2．成本估算分析与成本控制 3．方案报建 （二）扩初设计 1．扩初设计原则 2．主要设备初选 3．专项深化设计参数提供 4．工程概算分析与成本控制 5．扩初设计评估意见 6．扩初送审 （三）方案与施工图设计交接 （四）材料样板初选 四、施工图设计阶段 （一）施工图设计原则 （二）主要设备选型 （三）专项深化设计 （四）工程预算分析与成本控制 （五）施工图设计评估意见 （六）施工图报建 （七）施工图流转、会审与归档 （八）材料样板选样与封样 五、施工招投标 （一）工程招标控制 （二）工程招标 六、项目施工阶段 （一）设计交底 （二）现场施工管理 1．施工现场设计协调 2．施工样板选择及确认 3．施工效果控制 4．施工现场质量管理 5．设计变更管理 6．工程现场签证管理 （三）竣工验收及施工整改 七、项目收尾及总结归档 （一）项目总结及后评价 （二）竣工备案 （三）工程结算及成本分析报表 房地产产品开发管理标准流程 一、项目前期定位研究阶段 （一）项目定位研究 资料收集 技术管理部和前期配套部，针对地块内政府规划部门的有关要求进行征询，并获取政府规划部门对项目规划设计要求。（包括：容量、密度、公建配套、道路网络等） 合约审计部提供同类型产品的成本分析报告以及相关科学数据。 项目工程管理部结合以往同类产品的施工工期及施工经验，预估本项目施工总周期。 市场调研报告 技术管理部配合市场部，对项目的市场定位、客户定位、产品定位等进行技术可行性研究及建议。 产品塑造报告 根据市场部市场调研报告，技术管理部提出适应于该项目的产品模式及其优劣比较。 根据合约审计部所拟成本分析报告，提出项目整体投资估算。 项目工程管理部提供项目施工总周期。 对业内同类产品进行多层面的分析研究，收集整合业内此类产品的设计动态等信息，注重市场对规划建筑设计的信息反馈。 结合地块规划设计要求，以产品特性、产品定位、具体规划建筑装饰景观等技术要求、经济投入等方面入手起草《项目产品塑造报告》。 （二）设计启动准备工作 编写设计任务书（方案） 根据项目前期定位研究，本着开拓创新、挖掘卖点、提高产品市场竞争力的原则，技术管理部负责起草《项目方案设计任务书》。重点在于产品塑造部分，技术要求简单明确。 分项投资成本估算分析 为有效控制成本，技术管理部，市场部配合合约审计部在设计任务启动前针对本项目作一个初步的分项造价投资估算分析，编制《项目分项投资成本估算分析报告》，并将其作为《项目方案设计任务书》的附件，指导设计方向，以达到项目成本控制的目标。 分阶段施工工期预估 项目管理工程部结合本项目动迁及现场周边环境情况，将项目进行分施工段分解。根据同类产品的施工工期及施工经验，预计每阶段施工工期，作为技术管理人员编排项目设计工作进度计划的参考依据。 编排初步设计进度计划 技术管理人员与项目工程管理人员应综合考虑公司项目发展计划、工程实施进度、设计工作合理耗时等因素，编排《项目设计工作进度计划表》。进度计划须全面、细致、有可实施性，在尽量满足项目发展销售计划的前提下应保证设计质量对设计进度的要求，同时设计进度的合理安排应充分考虑工程进度的可实施性。并将其作为《项目方案设计任务书》的附件，指导设计单位安排工作。 考察选择设计单位 根据项目类型、规模大小、进度快慢，技术管理部负责对有关设计单位进行类型、质量、实力、品牌、价格、服务等诸方面的考察（考察内容一般包括：设计单位资料考察、设计单位办公地点考察、设计作品成果考察，实际工程效果及配合服务考察等），提出《设计单位考察报告》及评述报告，供公司领导选择参考。 二、设计招投标及商务谈判阶段 （一）组织方案设计招标、评审工作 根据项目类型、规模大小等情况，设计招标可采取委托设计、概念设计议标、商务议标或方案设计招标等方式组织项目设计招标工作。一般情况下，必须通过设计招标确定设计方案和设计单位，个别小型项目可考虑直接委托设计公司进行多方案设计用以选定设计方案。 向选定投标设计单位发出《项目方案招投标邀请函暨确认书》并附上设计任务书，在收齐设计单位回复后向其发出《招标答疑会议议程》函件，并按照函件组织安排召开招标答疑会议。 及时与各设计单位分别进行中期交流，结合市场部投资、营销等要