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第二章 房地产投资的基本原理 第一节 投资要素原理 一、收益 经济学上的定义——1946 年，英国著名经济学家J.R.希克斯在《价值与资本》中下了一个普遍得到认同的定义：“在期末、期初保持同等富裕程度的前提下，一个人可以在该时期消费的最大金额”。实际物质财富的绝对增加 会计学上的定义——产出价值超过(所有)投入价值的差额才是收益 （请注意，是价值而不是价格） 风险与收益是紧紧联系在一起的。 收益的表现形式可以是利润，包括与风险相联系的三种不同的报酬： 社会风险补偿（补偿可能出现的社会问题）、承担风险的补偿（某些不可能被分散或保险的风险）、创新利润（持续创新社会中获得的利润） 没有创新就没有利润！ 二、成本 成本——是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现称之为成本。 成本的构成内容要服从管理的需要，并且随着管理的发展而发展。国家规定成本的构成内容主要包括： 　　①原料、材料、燃料等费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值； 　　②折旧费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值； 　　③工资，表现生产者的必要劳动所创造的价值。 影响投资成本的2个重要因素是利率和税收！ 三、预期 预期—— 房地产投资是长线投资，对未来的预期非常重要。为什么长线投资的预期很重要？ 对土地区位的预期和房地产需求的预期直接影响房地产投资的决策。 第二节 边际成本及规模收益理论 一、边际成本递减递增规律 边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一个单位产量所引起成本总额的变动数。边际成本用以判断增减产量在经济上是否合算。例如，生产某种产品 100个单位时，总成本为5 000元，单位产品成本为 50元。若生产 101个时，其总成本5 040元，则所增加一个产品的成本为 40元，即边际成本为40元。当实际产量未达到一定限度时，边际成本随产量的扩大而递减；当产量超过一定限度时，边际成本随产量的扩大而递增。 二、规模收益理论 即在其它投入不变时，随着一种可变投入的增加，总产量的增量（即边际产量）在超过某一点之后就开始递减。 上述生产分为三个阶段： 第一阶段，可变要素投入的增加至平均产量达到最大。在此阶段全部产量和平均产量都是递增的，所以理性的生产者不会选择减少这一阶段的劳动投入量，而会继续增加劳动投入量。边际常量高于平均产量。 第二阶段，平均产量开始递减至边际产量为零。在此阶段，平均产量和边际产量都处于递减阶段，但总产量是增加的，且达到最大。 第三阶段，总产量开始递减，边际产量为负。在此阶段，总产量开始下降，所以理性的生产者不会选择增加这一阶段的劳动投入量。 　综上所述，理性的生产者不会选择第一阶段和第三阶段进行生产，必然选择在第二阶段组织生产，即只有第二阶段才是可变要素投入的合理区域。但在这一区域中，生产者究竟投入多少可变要素可生产多少，必须结合成本函数才能确定。 当增加一个单位产量所增加的收入（单位产量售价）高于边际成本时，是合算的；反之，就是不合算的。所以，任何增加一个单位产量的收入不能低于边际成本，否则必然会出现亏损；只要增加一个产量的收入能高于边际成本，即使低于总的平均单位成本，也会增加利润或减少亏损。 第三节 资本资产定价模型 一、模型的提出 CAPM模型的提出 　　CAPM是诺贝尔经济学奖获得者威廉·夏普(William Sharpe) 与1970年在他的著作《投资组合理论与资本市场》中提出的。他指出在这个模型中，个人投资者面临着两种风险： 　　系统性风险（Systematic Risk)：指市场中无法通过分散投资来消除的风险。比如说：利率、经济衰退、战争，这些都属于不可通过分散投资来消除的风险。 　　非系统性风险（Unsystematic Risk）：也被称做为特殊风险（Unique risk 或 Idiosyncratic risk），这是属于个别股票的自有风险，投资者可以通过变更股票投资组合来消除的。从技术的角度来说，非系统性风险的回报是股票收益的组成部分，但它所带来的风险是不随市场的变化而变化的。 现代投资组合理论（Modern portfolio theory)指出特殊风险是可以通过分散投资（Diversification）来消除的。 即使投资组合中包含了所有市场的股票，系统风险亦不会因分散投资而消除，在计算投资回报率的时候，系统风险是投资者最难以计算的。 二、资本资产定价模型成立的假设条件 资本资产定价模型所隐含的某些假设包括： 　　1、投资者希望财富越多愈好，效用是财富的函数，财富又是投资收益率的函数，因此可以认为效用