某镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告.ppt

? ? ? ? ? ? ? ? ? 32 项目市场定位分析---住宅 北部板块： “北住南工” 住宅项目比较密集，起步较早。物业类型混杂，有安置房也有高档公寓 社区和别墅 除 “LOTUS”外 ，配套缺乏、档次低、规模小、问题突出 在售项目以小高层、高层为主，总供应达1900套，约22万平米，另有23 万平米待推出 每月市场消化量长期维持在两百套左右，市场热度恒温， 普通住宅均价在每平米4500元以上 西部板块：高档住宅区 ? 住宅项目围绕昆山森林公园分布。 代表项目：梧桐广场 均价5000 代表项目——凯迪城 均价6000 马鞍山路周边大量纯别墅项目或带别墅类物业的住宅项目，占区域 内总体项目的60%，多层住宅项目相对较少 规划起步较晚，项目仍在建设中，商业配套也在进一步建设完善中 总供应约2570套，约33万平米，有83万平米待推出，未来竞争激烈 生态景观资源丰富，普通住宅均价6000元，每月成交量在170套至 200套。 CATICCITY33 项目市场定位分析---住宅 南部板块：轨道优势突出 代表项目——汇杰雅苑 均价4800 ? 随城际轨道的开通以及高铁规划，交通优势使之成为对外交通重地 ? 玉山镇与张浦镇交界地带，住宅项目以度假休闲为主要定位，产品 以低密度、高绿化、档次高和配套服务种类多为显著特点，存在着 大量的别墅项目 ? 近几个月内保持着较强的市场热度，区域内总体供应量约为1161套 ，约14万平米有33.5万平米待推出 ? 月消化量攀升至300套左右板块内普通住宅均价在每平米5000元左右 中部板块：地段优势无与伦比 ? 该区域包括老城区和城北区的部分区域 ? 商业配套齐全，交通便利，寸土寸金 ? 中部板块目前总体供应量约为3914套，约47万平米，有106.5万平待 推出，近两年住宅市场竞争残酷 ? 土地稀缺，住宅类物业以高层住宅为主，普通住宅价格大多在每平 米6000元以上 ? 整体价格水平高于城市其它区域。每月平均市场消化量在300套左右 CATICCITY? ? ? ? ? 34 项目市场定位分析---住宅 东部板块：城市副中心 规划高新产业发展和高科技人才创业的特色经济技术园 区； 东部新城的城市定位为集行政办公、金融服务、科技研发、 国际商务、文化休闲、购物消费为一体的综合性功能区域 新开发住宅项目并不多，市场表现冷淡，随16万平方米的 国际会展中心和沿夏驾河两岸生态景观带建设全面启动， 东部地块的开发价值已被越来越多的投资者所关注 市场供应量约为750套，近9万平米，有34.3万平米待推出 月消化量约60套左右，普通住宅均价5000元，目前市场热 度不高 其他更多住宅项目分析 CATICCITY中部 5000 ? 35 项目市场定位分析---住宅 昆山市区住宅总供应量将达到390万平方米，城北存量大，增量小 ? 目前昆山市区内住宅市场总体供应量约为10155 套，120万平米左右；加上尚未推出的面积，总体 量达到390万平米左右，城区内市场竞争比较激烈 东部 西部 中部 40% 东部 7% 西部 24% ? 从在售面积比例和未来的推出量来看，市场投放 仍集中在中部和西部地区，完善的生活配套、便 南部 北部 利的交通以及良好的环境构成了这两个区域良好 的生活氛围 房价的区域特征是：中西高，南北低，东部适中 4960 北部 18% 南部 11% 通过图表可以看出 中部板块的平均单价最高，表现出位置对项目价 ? 4000 3000 3800 3000 4170 3676 格的重要影响 东部板块普通住宅价格适中，平均单价为3800元 2000 1000 /平方米 0 中部 东部 南部 西部 北部 数据来源：同致行在07年初根据区域代表性楼盘价格和07年新楼盘价格计算 CATICCITY36 3.3昆山市写字楼市场简析 CATICCITY吉田国际广场 37 项目市场定位分析---办公 昆山产业结构是以制造业为主，纯写字楼供应少，总体来看，租金 较低 ，入住企业以外贸、物流企业为主 供给现状 昆山写字楼多分布于中心城区南部，以 人民路、前进路为核心 城北写字楼 市场较为空缺 成丰商苑 台协会大楼 台资企业，多集中为生产型企业，自建 厂房与办公房，写字楼需求较小 租户对写字楼形象要求相对较低