龙湖地产工程质量保证体系与重点.pptVIP

通过减法学习龙湖地产的工程管理 ■ 安全性质量问题： 桩基工程质量问题 钢筋混凝土结构性质量问题 外墙砖、外墙构件空鼓、开裂、脱落等质量问题 栏杆、护栏的防护方式、防锈蚀等质量问题 楼梯、公共通道防滑质量问题 …… 通过减法学习龙湖地产的工程管理 ■ 功能性质量问题： 铝合金门窗渗漏质量问题 外墙渗漏质量问题 厕浴间渗漏质量问题 屋面渗漏质量问题 设备专业匹配冲突质量问题 …… 通过减法学习龙湖地产的工程管理 ■ 观感性质量问题： 内墙空鼓开裂 房间净高、方正 墙地面平整度、垂直度 门窗、设备成品保护 外墙面砖、涂料观感 …… 通过减法学习龙湖地产的工程管理 ■ 适用性质量问题： 居住使用功能的合理性问题 居住使用功能的舒适性问题 居住使用功能的协调性问题 客户居住使用功能的经济性问题 …… 通过减法学习龙湖地产的工程管理 ■ 质量管理的及格先从解决防渗漏、防开裂做起： 根据万科、中海、龙湖等知名房地产企业对业主索赔分类进行分析，大部分业主投诉都集中在渗漏、空鼓开裂等方面 工程上如果能够解决防渗漏、防开裂的工程质量隐患，就可以消除大部分业主投诉，提高工程满意度对品牌满意度的加分，可以创造出更大的品牌溢价 不同施工阶段质量管理的薄弱环节 一、地基与基础工程 二、主体结构工程 三、屋面工程 四、外檐装饰工程 五、内檐与基础工程 龙湖地产工程成本保证体系与重点 一、设计变更与管理 成本管理体系同样是房地产企业管理的重要组成部分。因龙湖系列讲座有成本方面的课程，在此只简单讲一下施工阶段设计变更与现场洽商管理的一些要点 二、集中采购与管理 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 设计变更的责任管理部分需要完善： 不是所有设计变更都发生费用调整 设计变更尚未实施，施工单位未发生实际费用 设计变更虽然因设计错误引起，但属于乙方未执行甲方 工程管理规定从而产生费用 因施工方原因导致材料、工艺变化引起的设计变更 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 工程采购策划： 地区公司购销比分析： 年度销售额： 26.47亿元 年度工程采购额：16.18亿元 年度税后利润： 4.23亿元（利润率16%） 购销比大于45% 按照同比利润率计算，假定采购成本下降10％，所创造的利润为1.21亿元，相当于企业年度销售额凭空增加30％以上所产生的利润 龙湖地产工程管理保证的合约配合 一、龙湖地产的合约工程质量保障 二、龙湖地产的合约进度管理保障 三、龙湖地产的合约成本控制保障 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程管理的依据： 国家相关法律、法规 国家、地方及行业相关规范、图集等 建设方和工程供方的合约 国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象： 合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理 合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款。看似维护甲方利益，实际管理反而会出现甲方破坏合约的执行 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象： 以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程管理遇到的问题 企业缺乏标准化合约范本，每次采购都需要编写质量、技术、管理等方面的条款，导致工作效率降低。同时人为因素导致合约技术管理等条款编写不完善，存在合约漏洞 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象： 工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的方式。工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。不利于甲方工程部依据合约对施工方进行有效的管理。甚至导致突破合约施工成本的现象 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程管理的主要任务： 提要求 审核实际结果与最终需求的符合性 付款 房地产企业的工程管理，如果连工程管理要求都提不清楚，就不可能取得好的结果 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同： 建设工程施工合同 建设工程委托监理合同 物资采购合同 设备安装合同 …… 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理 问题一：工程质量目标不清晰 国内大多数房地产企业合约中约定的工程质量要求大多填写为：合格、优良或达到＊＊＊杯要求 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 工程补充协议应明确施工检验的质量目标标准： 实行以客户验房标准为导向的工程质量目标，明确并细化质量目标的具体要求，避免施工单位在施工及交验过程中与甲方产生歧义 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理 问题二：工程质量管理要求不清晰 对