福建农林大学东地方学院资资产评估期末复习2.docVIP

（此页为第一次整理时缺失的题目） 例1：参照房地产的交易价格为8 000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为： 正常价格＝8 000 ×（100）/（105） ＝7619元/平方米 若参照房地产的交易价格比正常交易价格偏低5%，则修正后的正常交易价格为： 正常价格＝8 000 ×（100）/（95） ＝8421元/平方米 例2：某地区某类房地产2012年4月至10月的价格指数分别为103.5%、105.4%、105.8%、107.6%、109.3%、110.5%、114.7%（以2012年1月为基准）。其中某宗房地产在2012年5月的价格为6 500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2012年10月的价格为？ 交易实例评估基准日的价格 ＝6500× （114.7%） /（105.4%） 价格指数＝1+价格变动指数 价格指数是反映价格总水平的指标； 价格变动指数是反映价格变动水平的指标。 价格指数都为正值，价格变动指数可以是正值，也可以是负值。 例3：某宗房地产在2012年6月的价格为7 300元/平方米，该地区同类房地产2012年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2012年10月的价格为？ 交易实例评估基准日的价格 ＝7 300×103.6%×98.3%×103.5%× 104.7% ＝7 300×(1+3.6%)×(1-1.7%)×(1+3.5%) ×(1+4.7%) 某城市某类用地容积率与地价的关系为：容积率在2.5-3.5之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为2.5时增加2％。 若交易实例宗地地价为2860元/平方米，容积率为2.8，待估宗地容积率为3，试计算容积率修正系数。 被评估土地的使用权剩余年限为30年，参照物使用权剩余年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( D )。 A、0.9659 B、0.948 C、 1.152 D、1.054 Ⅰ 房地产评估的收益法 出租型房地产的收益法 1.收益法适用的条件和对象 适用的条件：房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。 适用的对象：商场、酒店、写字楼 2.客观净收益＝客观总收益－客观总费用 如何理解房地产的客观总收益、客观总费用、客观净收益？ 3.房地产资本化率的种类：土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率 （1）土地资本化率:土地价值评估 （2）建筑物资本化率：建筑物价值评估 （3）综合资本化率：房地合一价值评估 4.评估实务：P132 1.如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( C )。 A、9％ B、 12.5％ C、 7.5％ D、5％ 2.已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( C )万元。 A、 50 B、 60 C、 80 D、100 Ⅱ企业价值评估 1.基本概念:企业价值、企业价值评估、企业整体价值、股东全部权益价值 （1）企业价值 P238 （2）企业价值评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 （3)企业整体价值：是用企业总资产价值减去企业负债中的非付息债务价值后的余值，或企业所有者权益价值加上企业的全部付息债务价值来表示。 (4)股东全部权益价值：企业的所有者权益价值或企业净资产价值。 2.企业价值评估的基本假设 = 1 \* GB3 \* MERGEFORMAT ①企业持续经营假设：企业价值评估最基本的假设—企业未来的获利能力。 = 2 \* GB3 \* MERGEFORMAT ②能对企业未来的收益进行测算，并用货币计量。 = 3 \* GB3 \* MERGEFORMAT ③与企业获益相关的风险可以预测。 3.企业永续经营假设前提下的收益法 （1）、年金法 【例1】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。 先计算未来5年的预期收益额的现值 　=100×0.9091+120