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西安·交大西门地块可行性研究分析报告 5.项目初步市场定位 项目初步定位： 产品定位 户型：以150-200平米的3-4居为主，部分200平米以上的平层户型或复式户型，少量单身贵族公寓 客户定位：城市上流人群、政界和商界成功人士，周边大学教授等高素质人群 西安·交大西门地块可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 西安·交大西门地块可行性研究分析报告 6.规划论证 规划论证 由于地块众多指标未明确，项目的规划有很大的余地，需要从以下几方面论证项目的经济性： 1、容积率与售价关系 2、户型与建筑排布关系 3、住宅与商业比例的关系 下一步将详细展开此项工作 西安·交大西门地块可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 西安·交大西门地块可行性研究分析报告 7.项目成本初步测算 成本测算（样表） 开发成本测算 序号 成本 费率 费用(万元) 备注 1 土地成本 　 1700.87 　 1.1 土地出让金 　 1623 　 1.2 契税 4.80% 77.87 　 　 　 　 　 　 2 报建费用 　 1535.09 　 2.1 市政共用配套费 　 1014 　 2.2 建筑业劳务统筹金 　 480 　 2.3 定额测定编制费 　 17.57 　 2.4 质监费 　 13.52 　 2.5 城市建设附加费 　 10 　 　 　 　 　 　 3 建安费用 　 19399.84 67600 3.1 设计费 50 338 　 3.2 勘察费 　 12.16 　 3.3 建筑安装 2800 18928 　 3.4 监理费 　 121.68 　 　 　 　 　 　 4 销售费用及税金 　 2137.5816 　 4.1 销售费用 2% 570.02176 　 4.2 营业税及附加 5.50% 1567.5598 　 　 　 　 　 　 5 土地增值税 　 0 见土地增值税计算表 　 　 　 　 　 6 管理费 　 1800 按3年开发期，每月50万元 　 　 　 　 　 7 财务费用 8% 800 按5000万贷款，2年贷款期限（3年开发期） 项目总投资 　 　 27373 　 西安·交大西门地块可行性研究分析报告 7.项目成本初步测算 销售收入表 （样表） 销售收入估算 项目 楼层 建筑面积 销售单价 名义销售收入 住宅 F10-F25 37014 7000 25910 F6-F9 9254 7000 6478 商业 F4-F5 4627 15000 6940 F1-F3 6373 15000 9560 地下 B1-B3 10332 1500 1550 地上合计 57268 8537 48888 合计 67600 7461 50437 西安·交大西门地块可行性研究分析报告 7.项目成本初步测算 损益表 （样表） 损益表 序号 项目 说明 值 含沉淀物业价值 1 总收入 　 26364 　 1.1 销售收入 ＝1.1.1－1.1.2 26364 　 1.1.1 税前销售收入 　 28501 　 1.1.2 销售营业税费 　 2138 　 1.1.3 土地增值税 　 0 　 2 总成本 　 25236 　 2.1 建设总投资 2.1.1～2.1.2之和 23535 　 2.1.1 开发建设成本 　 22735 　 2.1.2 建设期财务成本 　 800 　 2.2 土地获得费用 　 1701 　 3 所得税前利润 不含沉淀物业价值 1128 23064 4 所得税（25％） 等于3*25% 282 　 5 累计所得税后利润 　 846 22782 6 计算投资周期（年） 2009～2011年 3 3 所得税前 7 建设总投资利润率 ＝3/2.1×100% 4.79% 98.00% 9 资本金投资利润率 ＝3/资本金 7.52% 153.76% 所得税后 14 建设总投资利润率 ＝5/2.1×100% 3.59% 96.80% 16 资本金投资利润率 ＝5/资本金 5.64% 151.88% 西安·交大西门地块可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 西安·交大西门地块可行性研究分析报告 8.结论建议 结论 * 西