产品策划的原则.pdf

2、产品策划的原则 赛 睿 顾 问 3 invest 1 1、商业结点的创造； 2、大众消费商业的策划产品要符合消费市场需要 ； 3、产业商业（专业市场）的策划产品要符合经营商户和零售商 的需要 ； 4、策划产品差异化的需要 ； 赛 睿 顾 问 3 invest 2 5、策划方案租金策略财务有效性 ； 6、策划方案营销执行的财务有效性； 7、开发商资金策略的可行性； 8、住宅、商业、写字楼及酒店营销的可行性。 赛 睿 顾 问 3 invest 3 商铺营销市场对本项目产品策划的影响： 目前，从事商铺投资的个人绝大多数不从事经营，既买又 经营的主要是餐饮服务业；专业市场的商户大多数对于一次买 下商铺兴趣不大，但是从调研情况看，专业市场的商户对买断 5年经营权有兴趣。 鉴于以上原因，本项目商铺营销的方式会是以下两种： （1）、商铺产权销售； （2）、商铺经营权5年期出售。 赛 睿 顾 问 3 invest 4 3、对产品类型的初步判断 赛 睿 顾 问 3 invest 5 依据市场调查的相关信息，鉴于以下原因，赛睿顾问初步建议本 项目商业地产内容应该包括适当规模的专业市场： 1、周边成熟的专业市场氛围； 2、周边专业市场商铺租金、售价显著高于周边普通民用底商、集 中商业商铺、商业街商铺； 3、本项目所在区域专业市场商铺的营销具有良好的市场条件，符 合开发商资金回收速度及数量的要求； 4、本项目大量地下商业面积，从大众日常消费的角度看，地下商 业除地下娱乐城、餐饮等之外，其他购物业态，市场认同度低， 相反，对于专业市场来讲，地下对其负面影响小； 5、周边专业市场的类型有差异化的空间。 赛 睿 顾 问 3 invest 6 考虑到市场风险、周边大批居民消费需要及本地区过渡地段的 特点，建议本项目商业地产部分包括针对大众消费商业的部分 ，但规模需要谨慎控制： 1、本项目约55万平方米住宅居住人口不会超过2万人，这样的 消费群的日常消费，需要相关商业内容，但规模有限； 2、在本项目单纯造娱乐化、体验概念，针对居民市场的感染 力比较局限，来自本项目外部的消费者数量规模也有限，但是 周边商户却可以形成市场支撑； 3、本项目所在区域在短期内形成大众消费市场聚合力的业态 主要是餐饮和超市，这两类有可放大的空间，但仍需谨慎。 赛 睿 顾 问 3 invest 7 赛睿顾问初步建议本项目专业市场有以下类型： 1、玩具游乐设施批发（主要批发玩具、儿童用品、游乐