房地产经营廖与管理三.pptVIP

重庆魁星楼的教训 万科17英里的教训 房地产“冬天”的建议 * 施永青一：他们是做服务的，在管理上最重视人的能动性，谁有本事把人的脑海里的潜力发挥出来就有战斗力 ，上市拿了一笔钱后，很容易头脑发热，不尊重环境，或迫于小股东的压力，也许会逼他们乱投资，另外快速扩张后的盈利前景也不会太过乐观 * 芮其曼兄弟于20世纪50年代移民到加拿大，成立了磁砖公司。 维尔玛丽亚大厦成功的四大因素：一、它是大规模的案子，大到租客在周围地区产生主导作用，也大大影响到办公室空间的供应量；二、开发商就是所有权人，而不是只当建筑商，建完即售，公司行号长期租约成为承租人；三、它建有办公室与店面；四、它矗立在市中心，是政府机关、大企业、会计师、律师和顾问师等集合、辐辏的中心。 * 尽管后来也出现了两小段繁荣、活力的时刻，但60年代末期之后，伦敦码头区缺乏现代货物装卸的空间及技术，生意江河日下，工厂逐一关门，工人四散到别处讨生活，伦敦码头区一片荒凉的景象。 1979年撒切尔夫人上台 * 鼓励政策吸引了很多开发商，康纳利码头是伦敦码头区最为重要的一部分。 房地产经营与管理(三) 刘贵文 教授 博导 副院长 重庆大学建设管理与房地产学院 Email：gwliu@cqu.edu.cn Tel：023课 程专题 当前房地产业的形势与展望 房地产项目的定位与策划 房地产业的风险与控制 商业地产经营 房地产企业经营管理模式展望 课程定位 总结经验，认识问题，避免风险 企业战略层面的风险 行业层面的风险 项目层面的风险 中国企业家的五个梦 跻身上市公司行业 做成国际品牌 跻身世界500强 做成百年老店，基业长青 做成国内名牌 几个误解 家族企业 上市公司 易居（中国）董事局主席 周忻 在美国上市的第一支地产概念股 1.融资-上市得到充足的资金会使业务拓展得更快 2.树立品牌效应，在中国本土可以加速增长 3.可以被国际资本市场认可,为中国的房地产服务业打开寻求资本和快速扩张业务的大门 大中华区做地产服务企业的行尊，至今也不上市。1.钱多未必是好事，这个行业（房地产代理经纪）并非资本为首。 2.经纪业务要靠自然生长发展思路是有机增长，就是把公司看成一个有求生意志和繁殖意志的生命体，其生存发展的养分来自环境，大环境有什么我们就吸什么，然后通过消化吸收将之变成生长的能源。 中原集团主席 施永青 企业的寿命 中国的企业寿命平均是8年，中小企业只有2.9年。 全球500强企业平均寿命40－50年，跨国公司为11－12年。 80％的企业寿命不超过3年，10％的企业超过8年，2％的企业寿命超过40年。 第一道门槛： 1－3年 大约60％的企业没有入门就被淘汰出局 市场时机 创业风险：马鞭公司 现金风险：市场不确定性风险 第二道门槛： 8－10年入道 剩下40％的企业中，有60％－75％没有入道而被淘汰 领导的风险：金弓集团 投资的风险：管理不确定性 第三道门槛： 25－35年入化 剩下10％－15％的企业中又有60％没有入化而被淘汰 二次创业、三次创业风险：温水青蛙 创新的风险：民企的二次创业 第四道门槛： 40－50年入定 只有约2％的企业可以入定，成为百年老店 人寿与企寿的相关性——接班换代风险 “富不过三代”与败家子基金 奥林匹亚约克开发公司的背景介绍 芮奇曼兄弟出身严谨、中产阶级的犹太正统教徒家庭 五十年代，家族移民到加拿大，三兄弟克勤克俭建立基业 1969年，芮其曼兄弟成立主持了奥林匹亚暨约克开发公司 七十年代，进军纽约曼哈顿收购八栋商业大厦，更进而投资兴建世界金融中心大楼群，成为纽约市持有商业不动产面积最大的公司 八十年代，游刃与地产业和并购游戏，成为了全球商业地产界的“不倒神话” 1987年，到英国伦敦准备开发康纳利码头区，却一头栽进无底深渊 1992年，在多伦多和纽约申请破产 奥林匹亚约克开发公司的背景介绍 见识到建筑行业的利润 1 芮其曼兄弟自己用7万元的价格建成了当时最低报价为12.5万元的仓库项目，并进入建筑行业 泽肯多夫的影响 2 芮其曼走进商业地产 他成功开发了维尔玛丽亚大楼群等大型项目，并形成了自己的开发模式“豪华宽阔的零售店面、加上办公室、餐厅、电影院等等，还不谈它的地下室是个超大型火车站”——典型的商业地产 改进投标方式 3 当时常用的传统的投标方式是业主邀请承包商来投标，最低价就得标，承包商风险较大，芮其曼兄弟则先找出谁需要办公室空间，然后向这些主顾提出计划书及成本估算，并替他们全程施工，正式进军商业地产的开发。 20世纪70年代初的纽约市又脏又乱，加上不景气，市府债台高筑，曼哈顿区内的大公司纷纷搬家出走，各大写字楼空置率攀升，办公室的租金一落千丈，这个节骨眼上，芮奇曼兄