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PAGE PAGE 54 第一部分 房地产的概述 房地产的概念 （一）房地产的实物形态 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物不可分离的部分。所谓不可分离的部分，也称固着物，是指为提高房地产的使用价值，而永久地固着于土地和建筑物上，不易分离或分离后影响该物性质的物品。如地上部分的花草、树木；地下部分的排水设施。固着在土地、建筑物上不可分离的部分可视为土地、建筑物的构成部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。 房地产包括以下三种存在形态： 土地，即指单纯的土地，如无建筑物的空地。 建筑物，即指单纯的建筑物，在某些情况下把建筑物单独看待，与承载它的土地分开。建筑物是指人工建筑而成的物品，包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能遮风避雨并供人在内生活、工作的工程建筑，一般由基础、墙体、柱梁、楼地层、门窗、屋顶等主要构件构成。构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内生活、工作，如桥梁、水井、道路、雕塑等。 房地，即土地与建筑物的合成体。 （二）动产与不动产 房地产具有生产资料及消费品的二重性，不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，并且是人们最重视、最珍惜和最具体财产形式。 实物及其上的权利称为有形财产，在经济活动中，称为有形资产；财产中并无实物而只有权利或义务，称为无形财产，在经济活动中称为无形资产。商标、专利、著作权等都是无形资产。 财产的另一种分类方式是将财产分为不动产或动产。不能移动的财产称为不动产，它是指位置固定、不可移动的财产。可移动的财产称为动产，严格的说是所有非不动产的财产。 不动产与房地产是可相互替代的两个概念，包括三个递进层次： 把土地、建筑物及其固着物当作一个整体； 把土地、建筑物附带的各种权利作为一个整体； 把土地、建筑物及其附带的各种权利视为一个整体。 在我国香港、澳门，房地产被称为“地产”或“物业”；在台湾，房地产一般被称为不动产。 （三）房地产的整体概念 房地产的整体概念除包括土地、建筑物及其附带权利外，还包括法律规定的不动产。 房地产权利 （一）所有权 我国的土地所有权有两种形式，即：国家土地所有权与劳动群众集体土地所有权。法律对土地所有权做了以下限制： 所有是指所有人依法对所有物行使的最安全、最绝对的权利。所有权的行使范围具有两个特征：其一，所有人在所有物上有各种行为的权利，包括占有、使用、收益、处分等项权利；其二，所有人对所有物有禁止他人从事任何行为的权利。在我国，法律对土地所有权做了以下限制：1、国有土地所有权不能转让给农村集体及任何组织和个人；2、集体土地所有权的让渡只能通过政府征用的方式转让给国家，而不能转让给其它组织和个人；3、国家对农村集体土地用途有一定限制，如耕地一般不能改变用途，农民兴办企业、建造房屋所占用的集体土地都需要经过政府批准。组织和个人享有的房屋所有权受到其所在土地权利的限制。 （二）土地使用权 法律规定：国有土地可依法给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可依法确定给个人使用。由此产生了国有土地使用权和集体土地使用权。在我国，土地使用权拥有人有权对土地实行占有、使用和收益及有限度的处分。 国有土地使用权取得有两种途径：1、行政划拨；2、国有土地使用权有偿出让。后者是今后获得国有土地使用权的主要方式。以出让方式获得的国有土地使用权按用途规定使用年限，其中住宅用地年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，工业综合及其他用地为50年。（在我国很多地方土地的年限也有30年甚至更短的使用时间）土地使用权年限届满，土地使用者可申请续期使用土地，如获准，需要新办理土地有偿出让手续；如不获准，则土地及底商建筑物无偿返还给国家。 集体土地使用权的取得也是通过两种途径：1、农民通过集体承包获得一段时间的农地经营权；2、组织和个人与集体协商，通过政府审批的方式获得建设用地使用权。集体土地使用权也有使用年限的规定。 国有土地使用权的取得人要按照使用权出让合同的规定及国家法律法规的要求，开发、利用和经营土地。土地使用权出让合同的改变要经国家同意。划拨土地使用权如要进入市场，即进行转让、出租、抵押，要事先办理国有土地使用权有偿出让手续。 （三）其它权利 其他房地产权利包括转让权、出让权、抵押权、典当权和地役权。这些权利是土地使用权具有价格的重要原因。我国实行“房随地走”的制度，土地使用权的转让、出租、抵押、典当包括其地上建筑物及其他附属物的所有权；反之，建筑物所有权的转移也包括其所占用的土地使用权。 转让权。包括房地产的出售、交换和赠与。法律规定使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利义务随之转移，其使用年限做相应的调整，即由原年限减去已使用的年限。由转让权产生土地使用价格。 出租权。法律规定，房