房地产简答论述.docx

1、 何谓房地产泡沫，产生房地产泡沫的原因有哪些？ 答题要点：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值产生严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 （2）、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。 （3）、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。 2、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。 答题要点: （1）、开发项目选址定点审批阶段：取得《选址规划意见通知书》； （2）、申请《建设用地规划许可证》阶段，规定了用地性质、位置和界限； （3）、规划设计条例审批阶段：下达《规划设计条件通知书》； （4）、设计方案的审批阶段：取得城市规划管理部门签发的《规划设计方案审批通知书》； （5）、申请《建设工程规划许可证》：作为允许进行开放的正式执照； （6）、竣工验收阶段：单项工程取得竣工证，整体工程，综合验收签竣工报告； 3、简述住宅开发项目的特点 答题要点：（1）、市场潜力巨大。 （2）、开发投资风险相对减小。 （3）、多元化的市场需求。 （4）、对开发商投资能力要求较低。 4、物业代理的作用有哪些？ 答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。 （2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。 （3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。 （4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。 （5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。 （6）、提高市场运行效率 5、什么是项目管理？项目管理的基本职能？ 答题要点：（1）、项目管理是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，已成功地实现项目预期目标的活动。 （2）、基本职能：主要有计划职能、组织职能、协调职能和控制职能。 6、确定房地产开发企业的资信等级的因素有哪些？ 答题要点：1、企业素质2、资金实力3、企业偿债能力4、经营管理能力5、获力能力6、企业在贷款银行的资金流量7、企业信誉8、其它指标。 7、可行性研究的作用。 答题要点：（1）可行性研究是项目投资决策的依据； （2）是筹集建设资金的依据； （3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据； （4）是编制下阶段规划设计方案的依据； 8、什么是建筑工程施工招投标？工程建设项目招投标方式有哪几种？ （1）招投标：指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，邀请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。 （2）公开招标、邀请招标、议标。 9、工程项目管理的含义和主要内容包括那些？275 答题要点：（1）、工程项目管理通常是指开发建设项目施工阶段的管理，对房地产开发项目而言，通常取其狭义的含义。工程项目管理是房地产开发项目管理工程中的重要环节，开发商进行工程项目管理的目标，是在预算成本和计划工期范围内，高质量的完成工程施工工作。 （2）、主要内容包括：主要有质量、进度、成本控制、合同、安全、信息管理、开发商、建筑师、承包商等关系的协调。 10、机构投资者对房地产市场的参与方式有哪些？326 答题要点：（1）直接投资和间接投资方式； （2）权益性投资和债务性投资方式； （3）权益参与贷款； （4）售后租期。 二、论述题： 1、结合实际说明房地产开发之利。 答题要点： （1）、相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100%。喜爱房地产置业投资中，在寿命周期内获得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。 （2）、能够获得税收方面的好处。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的经营收入为基数并以固定税率征收的。并且如果置业投资者投资的经经营收入为负值，能以亏损来充抵其它投资的经营收入，从而在总体上获得减少缴纳所得税的好处。 （3）、易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押担保品，所以投资者可以较容易得获得金融机构的支持，得到其投资所需的大部分资金。金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全的收回贷款最有效的方式。 （4）、能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其它有形资产的重建资本不断上升，从而导致了房地产和其它有