君悦城策划推广提案.pdf

君悦城策划推广提案 地产前沿 目录 一 洞察市场 二 项目理解 三 核心定位 四 推广策略 五 创意表现 一 洞察市场 2006年郑州市房地产市场主要调性： 1、房地产业投资平稳增长 2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速 3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡 4、商品房供求结构基本合理 5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级 6、商品房空置减少，结构更趋合理 7、商品房价格涨幅继续回落 2006年郑州市房地产市场整体保持稳健发展态势； 房价仍然上涨较快，市场需求旺盛； 居民自住性、自用性需求是主体，少数投资性需求依然存在； 土地日益稀缺，住宅市场供给相对不足，土地价格攀升影响房价上涨； 产品结构变化：多层住宅开发比例逐年下降，高层住宅比例增加； 楼盘区域分布：老城区市场比例下降，郑东新区和管城区比例提升； 市场交易心理：群众出于对房价上涨的预期，从众性、被动性购房增多； 未来房价走势：继续呈刚性、稳步上涨趋势。 2007年郑州房地产市场发展趋势分析 对于郑州市房地产市场来说，2006年应该称得上是波澜 壮阔的一年。这一年当中有关部门出台的有关房地产方面 的政策之多，简直是令人目不暇接，房价、地价上涨之快 让人惊愕。 郑州房地产市场经历了06年的波澜以后，接下来的07年 房地产市场的发展趋势，对于各界人士都是一个关注的热 点。现从以下几个方面对07年房地产市场的趋势作以分 析。 土地市场管理将更加规范，地价会继续上涨 据公开统计，2005年只有20宗，供应土地约 1905亩； 2006年仅有可怜的14宗，566.75亩为住宅用地。土地市 场供应可谓越来越紧张。 城中村改造力度将加大，市场会规范 07年将会有更多的城中村被改造。 目前郑州市的城中材改造模式是在城中村地价较低的基础上 形成的，这是土地市场的一种寻租现象，随着中央政府对土 地市场监察力度的加大，07年或08年郑州市可能会取消现 行的政策，而改为由政府拆迁拍卖的形式——房价较高的城 市都是如此。 市场热点区域增多，供应向北、西倾斜 由于市内建成区土地供应减少，开发项目将逐渐向郊区发展，首 先可能发展起来的区域可能是西区和北区，郑东新区以东也是一 个良好的发展方向，但由于城市发展用地没有获得国家批准，各 部门和开发商都比较谨慎，增长的速度可能会稍慢，但郑东新区 会继续保持热点。西区除了老国有企业的改造搬迁土地外，将会 向中原路、郑上路两侧发展，会形成多个大盘托市的盛况。北区 将沿着花园路、文化路向北发展，北区市场会形成爆发式发展的 局面。南区航海路与未来大道、中州大道附近竟会有一定的供应 量，继续保持一定的热度，但总体数量有限。另外城中村改造项 目推出的商品房将会占有相当大的比例，中心城区和主干道没线 的商务、商住物业会是个春天。所以郑州07年的房地产发展涨幅 只会比06年更快、更普遍！，07年是郑州市房地产的投资新纪 年！ 房价将继续上涨 如果是06年12月拍卖会上最新的“地王”，南阳路宋寨路口 的交通技校土地，431万/亩，容积率2.0，每平方米建筑面积 的土地价格在3234元。以目前的建筑价格计算，建成商品房 每平方米的成本在5034元。2008年该处房产预售时，每平方 米均价保守计算不低于6300元。 市场供应量区域性和有限性，加上土地价格的推动，强劲的促 使房价继续上涨。07年郑州市商品房价增幅可能会达到 50~70%的水平，北环会在4500~5000元/m2，郑东新区会 在6000~7500元/m2，西区会在4000~5500元/m2、南区 会在4200~5000元