四川蓝光地产coco系列产品线研究.pptVIP

客户 产品 市场 土地位置 位于相对比较成熟的区域，有一定的房地产市场开发基础，地块较小 财务指标 土地单价高，总价低 要求现金流，开发速度快，实现快速走量 容积率指标 2.4≤FAR ≤4.5 产品形式 高层为主，面积在50-90㎡之间 周边环境 居住密度相对较高 配套较为丰富、商业配套、教育配套等较为完善 客户对板块认可度较高 交通配套 交通便捷，位于城区主干道 COCO系列总结 客户 产品 市场 主要客群 刚需客群 家庭生命周期 自由青年，小太阳之家 家庭支付能力 具有一定经济实力 家庭购房动机 生活基本需求，房屋功能改善 类别 简称 客户特征 对产品要求 类1 自由青年 参加工作不久的单身青年或青年夫妻，无子女，家庭成员学历较高。要求时尚、追求新科技、新媒体。 希望小区有较好的健身场所，临近大型运动场所、娱乐休闲场所；要求较好的户型和喜欢的建筑风格。 类2 小太阳家庭 24`34岁青年夫妻，家庭成员学历较高。事业进入一定积累阶段，收入相对较高，通常以普通职员和一般管理者为主； 因为小孩年龄较小，一定程度上成为了家庭的中心。 各种闲暇消费较类1大为缩减，外出购物、市内旅游等家庭休闲方式逐渐凸现出来，而电子影像、健身等个人休闲方式渐淡化 比较看重教育配套，比较关注幼儿园、小学；注重日常生活的商业配套，注重公交便利，考虑工作便利性，同时也有私家车交通需求。 会选择城市中心或城郊地段，小孩娱乐场地也是他们期望得到的配套。 以两房与紧凑三房为主，价格要求会便宜一些。 COCO系列总结 客户 产品 市场 概述：Coco系列选址在位于相对比较成熟的区域，有一定的房地产市场开发基础，地块较小；周边居住环境良好，配套完善，容积率在2.4-4.5区间，土地价格较高，规模适中，是城市价值导向的中高端社区。 总体原则 1.用足容积率； 2.最大化赠送面积，注重产品功能性和灵动性； 3.短、平、快的销售策略，薄利多销，实现资金快周转； 物业形态 高层为主，配以住宅底商，二楼以连廊形式连接楼宇，形成开放式商业街 建筑立面 立面风格：以Art-deco建筑风格为主，同时结合当地文化 外墙材料：面砖+涂料 COCO系列总结 建筑平面 平面布局：均匀分布，注重视野需求；最大化布置临街可售商铺； 户型配比：梯户比根据各城市要求确定，户型面积均在50-90平左右； 户型特点：户型设计应体现灵动性、功能性等，在户型设计中考虑更多的赠送面积 功能配套 商业街：最大化商业价值；新型邻里中心 开发节奏 启动区：考虑到快速回笼资金的需要。启动区的选择在景观视野较好楼栋； 开发节奏：快速开发，一般从拿地到销售约6个月。 展示区 展示区：展示区面积较小，一般为售楼部周边绿化 风格：展示区与项目产品风格保持一致 售楼部：利用沿街的永久建筑，如临街商铺等 样板间：实景样板间，打造体验式营销 COCO系列总结 COCO系列总结 与企业战略相一致原则 蓝光地产企业战略以成都、重庆、昆明为核心的西南区域”、“以北京、天津为中心的环渤海区域”、“以上海、杭州为中心的长三角区域”、“以武汉、长沙为中心的长江中游区域”、“以西安、太原为中心的黄河中游区域”等五大区域，实现全国化布局。Coco系列的诞生及近几年的快速复制，帮助蓝光地产实现了快速的全国化布局。 可行性原则 Coco系列在扩张复制的过程中，根据城市不同，各城市Coco系列在满足基本Coco系列定义的基础上进行优化，满足适合当地市场。如：外立面，户型特点等。在满足当地政策的情况下，最大限度增加赠送面积，高单价，低总价的形式降低了购买门槛。 现金流原则 Coco产品定位明确，多选址在较为成熟区域，不追求高利润，以偏低的市场价入市，采用薄利多销的形式进行销售，整体采用“短、平、快”的销售策略，形成资金快周转。 Coco系列均为50-90㎡小户型产品，户型均具有面积高赠送特点，利用阳台、飘窗等最大限度的形成赠送面积，部分楼栋采用跃层方式实现面积赠送，根据各城市建筑规定不同，部分区域如成都、重庆等，Coco产品得房率最多可达到127%（不含复式），复式得房率最高可达217%。 Coco系列在扩张复制的过程中，根据城市不同，充分结合和利用项目所在地特有的文化及景观资源，包装提炼，全新展现。同时能够做到快速对市场做出反应，打造符合市场的产品。 体验区展示中，以较少的展示面积发挥最大的展示体验效果，样板间具有生活气息，使客户获得情感共鸣。 创新性原则 汇 报 完 毕谢 谢 指 导 * 四川蓝光地产coco系列产品线研究 2014年11月18日 PART 1 蓝光BRC企业背景分析 企业背景 企业概况 蓝光集团产业构成 和骏地产（BRC） 嘉宝公司 美尚食品 物业管理 饮品研发、生产、销售 文化旅游产业 商业运营 房产经济 战略发展核