蓬莱国际商贸城销售策划报告.pdf

蓬莱（？）国际商贸城销售策划报告 目 录 第一部分 项目分析及营销思路 一、项目销售资料分析 二、蓬莱消费市场分析 三、项目 SWOT 分析 四、项目前期销售的主要症结及对应营销思路 第二部分 项目定位 一、项目形象定位 二、项目价格定位 三、销售案例分析 第三部分 销售推广 一、产品利益点整合 二、推售计划 三、宣传推广 附表：国际商贸城商铺价目表 - 1 - 第一部分 项目分析及营销思路 一、项目销售资料分析 1、项目概况 国际商贸城位于蓬莱市与烟台的交通要道南环路南侧，将开发成一个拥有住宅、 临街商铺及专业市场的综合性商住小区；本销售报告暂不对住宅物业销售进行分析，以下内 容仅涉及商业部分。 项目商业部分由临街商铺及专业性市场二个部分组成，共有商铺？间，其中：临 街商铺共？间（为上下两层），底层建筑面积为？ M2 2 ；所有商铺合计底层建筑面积为?M ，商 业总建筑面积? M2 。 项目内规划有一纵一横二条商业步行街，步行街道路宽度为 16M；另外车行道路规 划五纵四横，道路宽度为 7—12M 不等； 2、配套设施 市场内规划有 20 个停车位，为小区经营商户及往来人流提供车辆停放； 纵横步行街相交处为占地约 1200 M2 “明珠广场”，为人流循环及休憩之处； 每铺安装电话、有线电视接口，配独立卫生间、厨房及楼梯。 3、工程进度 项目于2009 年3 月开始主体工程，2009 年12月底全面竣工交付，2010 年5 月1 日正式开业。 4、销售价格 本项目各商铺均按底层建筑面积计价，？ 销售价格定为 3500—5000 元/M2 不等，经粗略核算，预计整体销售均价在 4200 元/M2 左右。 市场内主力商铺尺寸为 4×7M，建筑面积为 28M2，平均单位商铺总价约为 10 万元。 5、销售状况 国际商贸城于 2003年 2 月对外公开推广，初期采用客户登记方式进行认购意向 登记，不收取认购金，客户登记踊跃；然而过几个月后，在正式对外销售并收取定金时，交 纳定金的却寥寥无己，导致开盘销售不畅。 据了解，在开发过程中，由于预计本项目的销售会直接对当地其他各楼盘产生 巨大冲击，外界散播着对项目不利的种种流言；加上发展商自身内部管理的原因，导致项目 工程进度缓慢，刺激社会传言的形成，其结果就是消费者对本项目的信心不足，直接影响项 目销售进度。 市场规划业态不明朗，没有引进专业经营管理公司，经营户及投资者对市场未 来经营兴旺没有充足的信心，销售的进度和商业价值都会受到一定影响。 二、蓬莱消费市场分析 - 2 - 蓬莱市属于烟台地区的一个县级市，全市辖 24 个乡镇， 其中建制镇 12 个。市区 所在地为筠阳镇。全市总人口 78.57 万，其中农业人口 59.95 万，以农业人口为主。蓬莱