上海绿城玫瑰园广告策划.pdf

上海·绿城玫瑰园 广告策划 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 一．上海高端别墅项目基本情况 以总价500万以上别墅作为高端别墅的样本指标，目前在售别墅中总价 500万以上项目共 32 个。 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 / 在售高端别墅一览 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 / 总结 容积率0.2 容积率：32个楼盘中容积率最高的0.3，最低的0.06；容积 容积率=0.2-0.3 37% 率小于0.2的项目有12个，为所有项目的37%；0.2-0.3的项 62% 目20个，为62%； 规模最大规模为2000亩的佘山银湖别墅，最小规模60亩 200亩以下 （西郊一品花园）；200亩以下项目7个，占21%； 1000 亩以上项目8个，占40% 。 1000亩以上 单栋面积 32个项目中19个单栋面积1000平米以下，为 59% 。此外，以上项目单栋面积主要集中在400平米-700平 米区间，大户型主要集中900平米-1200平米区间。 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 / 0.2以下 （含0.2 ）容积率别墅一览表 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 / 总结 12个容积率0.2以下楼盘中， 容积率低于本案的项 目4个，为世贸佘山庄园、上海紫园、佘山高尔夫别墅、海源别墅，除海 源别墅知名度略低外，均为市场知名度较高的别墅项目。 规模在1000亩左右的别墅四个，为：紫都上海晶园、海源别墅、世贸佘山庄园、 上海紫园，这四个楼盘价格定位与本案较接近，其中三个盘都有400平米左右的 适中户型。 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 / 全国部分高端别墅项目列示 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 / 总结 随机抽取国内8个高端别墅项目，其中容积率小于0.2的项目只有1个，占所有 项目的12.5%。 其他城市容积率≤0.2的项目所占的比例，大大低于上海高端别墅项目 （37.5% ），可见，上海高端别墅的整体素质要远高于全国水平。 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 二．上海高端别墅项目近期销售状况 在已知销售情况的27个项目多为04年开盘，其中销售率最高的为绿宝园 与四季草堂，但体量小。所有楼盘中33%为4 月前销售，4-11月8月之内 销售总量仅为15%。而据交易中心的数据，平均每月上海市区别墅在 180套左右，销售态势堪忧。 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅营销手法分析 / 三．上海高端别墅营销手法分析 第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅营销手法分析 / 绿洲江南园绿洲江南园：：荣获2002年全国人居经典别墅“环境、规划、建筑、科技”综合金奖；《解放日 得奖 绿洲江南园绿洲江南园：： 报》住宅消费“十大关注别墅”；2003典型住宅特别推广“上海著名特色景观住宅”；2003年被 中国房地产协会评为“中国 （上海）豪宅别墅社区成功开发典范”。 檀宫檀宫：：9月初，檀宫在2005 《中国十大超级豪宅排行榜》中问鼎榜首。该榜单由中国地产联 檀宫檀宫：： 合会、美国华尔街电讯、世界地产研究院、《世界经理人》周刊社四大权威机构及世界级媒 体推出，一