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北京志新村项目推广策划方案 第一篇 市场分析篇 1 一、北京房地产宏观市场分析 过去的一年为今年房地产开发创造了有利的环境。一是宏观经济持续 快速增长，2001 年北京 GDP 增长速度达 11％，人均国内生产总值超过 3000 美元；二是人均居民收入水平较快增长，提高了消费能力，2001 年 城镇居民的人均可支配收入 11578 元，增长 11．9 ％，扣除物价因素实际 增长 8．5 ％。今年 2 月份国家计委、建设部大幅降低了住房交易手续费 收费标准，2 月下旬包括公积金贷款、个人住房贷款在内的存贷款利率全 面下调，日前建设部又颁布了规范房地产开发及项目管理十三条具体规 定，这些措施无疑会对北京房地产业发展起到积极的促进作用。 北京房地产业经过连续几年的高速增长，商品房供给能力大幅度提 高，促进了国民经济的高速、稳定发展，但人均住宅使用面积以及居住条 件、性能和环境仍大大落后于发达国家，在存量房与增量房市场联动、商 品房建设和管理、中介以及物业服务质量、开发企业规模、市场供需结构 等方面有待进一步调整和完善，还需建立、健全个人信用金融体系和房地 产相关法律环境，加快住宅产业化步伐。房地产业还处于发展期，不确定 性因素较多，同时也面临着加入 WTO 后的巨大挑战和发展机遇。对于发 展中的问题是采取“休克”式的解决方式，还是动态的逐步完善？我们认 为，在现阶段应把加快经济发展放在首位，市场供应量大了，社会存量达 到一定水平，有利于促进存量房交易和服务流通的发展，促进市场环境、 法律环境、金融体系、保障机制的完备，进而实现可持续发展和解决社会 公平问题。 二、今年北京市房地产微观市场分析 2 (一)供量分析 2002年1 季度房地产投资完成98.1 亿元，同比增长46.5%。住宅投 资48.8 亿元，增长32.1%。房地产施工面积累计3659.6 万平方米，增长 22.8%；其中住宅2670.4万平方米，同比增长28.5%。商品房竣工面积为 85.0 万平方米，住宅 79.2 万平方米，分别增长 46.65%和 77.93%。商品 房销售情况也趋旺，一季度全市共销售各类商品房109.9万平方米，同比 增长39.5%；实现销售额56.4 亿元，增长49.5%。其中住宅销售面积和销 售额分别增长38.6%和46.3%。重要的房地产投资和销售增幅都比去年同 期有很大增长，反映出产销两旺的格局。特别是住宅方面4月房展的成功 显示出北京市场依然保持强势。 2002 年前 4 个月新盘总数由去年同期的 91 个减少到 56 个，一季度 新开工面积出现了近年罕见的同比下降，结合开发投资额和土地购置、开 发面积分析，这将只是暂时现象。进入2001 年下半年后，市场普遍感觉 到了压力，在面临更激烈的市场竞争环境下，需要更多的时间和研究去细 分市场、定位目标人群、设计产品；同时严格的房地产开发贷款制度也要 求开发商有更强的资金运作能力，一定程度上延长了资本运转的周期。良 好的市场机会和北京相对复杂房地产开发环境为那些出现停滞的项目带 来新的生机，年初以来已有多个热点区域项目以转手或合作等方式重新启 动，改名、包装再次推向市场，而且规模均较大。 (二) 今年楼市呈现出六大趋势 趋势一：今年房地产投资增长速度仍然很快，超过了 20% 。去年是 50%，但今年基数加大，增长比例有所下降，但增长趋势仍然很明显。与 3 此相应，今年销售增长速度也很明显，从他自己的项目来看也超过了20% 。 趋势二：购买人群层次划分比去年更清楚。以前购房时每个层次的人 混杂在一起，但今年开始呈现出分流很明显的趋势，各个阶层购买相应层 次的房屋在