房地产开发风险防控.pptVIP

房地产开发企业有特殊的规定。《房地产开发企业资质管理规定》全国最低注册资本是100万，但是每个地方都是不同的，在北京最低1000万，天津市500万，广州是300万。 劳务能不能出资？ 案例： 甲（个人）和乙（公司）合作共同成立一个公司，甲有人脉资源不出钱，乙公司替甲出钱，乙替甲出资的钱是先打到甲名下的丙公司，丙公司再转到新成立的公司账户。乙公司注册了5000万，甲占30%,乙占70%，后来甲乙发生矛盾，乙公司说甲根本就不占有股份，钱都是我替甲出的，甲乙之间还有一个协议，就是甲负责什么事务，占多少股份。 南京中院一致认为是劳务出资，公司法规定不能以劳务出资。 最高院认为，出资的时候是乙公司把钱转给丙公司，公司法要求公司出资是为了对外的债务有一个担保的功能，甲乙之间的约定并不会减弱公司的偿债能力，而且也是双方自愿达成的出资，至于钱是赠与还是借款，不是本案处理的问题，判定甲享有股权。 （三）该阶段常发问题 1、隐名股东和实质股东的关系 比如，一个人是公务员不能成为股东，但是与另一个人签一个代持的协议，这个协议是不是有效的？ 实践中，每个法院的判决都是不一样的。 有的法院从公共利益的角度，判了无效。 有的认为不是效力性的强制性规定判了有效。　 《公司法解释3 》第24条　有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。 代持以后发生矛盾，实际股东可不可以要求变更为名义股东？--------公司其他股东过半数以上同意  《公司法解释3 》第24条　实际出资人未经公司其他股东半数以上同意，请求公司变更股东、签发出资证明书、记载于股东名册、记载于公司章程并办理公司登记机关登记的，人民法院不予支持。 名义股东把股权处分问题，实际股东要求确认股权转让无效或者撤销？-------不能，保护善意第三人 《公司法解释3》第二十五条　名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。名义股东处分股权造成实际出资人损失，实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的，人民法院应予支持。 2、瑕疵出资 1、代垫资金注册 借款合同明确约定借款用途是用于借款方注册资金的，注册完就要还回来的，出借方承担连带责任-------所以借款的时候不要写的特别清楚。 2、瑕疵出资的股权转让的问题 已转让其瑕疵股权的股东是否需要承担责任？ 原来的股东只要出资不到位就是要承担责任的。 受让的股东是否需要承担责任？ 知情的，承担责任 不知情，不承担责任。 知情的标准：转让的对价是否合理 3、挂靠的问题 签订挂靠协议是不是有效的？ 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条　承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。 最高院认为规避了国家法律对房地产开发经营主体资格、国家税费规定、房地产交易的限制、规避了政府部门对房地产的正常监管，因此认定挂靠合同无效。 （一）项目获取方式 1、招拍挂 2、协议出让 范围： 就国有建设用地来说，下列五种情形的国有建设用地使用权可以实行协议出让方式： ??? （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地 ??? （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式 ??? （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但是北京是不允许的。 ??? （4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式； ??? （5）除上述四种实体规定情形外，《协议出让国有土地使用权规范》还建立了程序认定机制，明确通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式。 二、开发项目获取阶段 （二）土地获取的方式： 1、直接方式--------招拍挂 小区周边的道路要建，有的地方没拆迁，建要花2个亿，还有好多管线要移走要花2000万。 解决办法：土地没有达到出让条件，因为拆迁没有全部完成，现在出让的土地必须达到“三通一平”的熟地，通水、通电、通路、土地平整。 国土资源部规定，毛地不允许出让，要求土地一级开发商承担责任。 2、间接方式： 收购公司，直接把被收购公司的土地转至自己名下。 不同点： 1、风险不同： 收购的风险比较大，债务也是要承担的，被收购的公司要担保；招拍挂风险比较小。 2、开发时间可控性不同 招拍挂一般时间是可控的，收购时间不可控 3、价格不同 拍卖价高者得