第九章物业服务收费1.pptxVIP

第九章 物业服务收费第一节 物业服务收费概述;一、物业服务收费的定义、特征及性质;2、特征： 物业服务收费的主体是物业管理公司 物业服务交费的主体是业主或物业使用人 物业服务收费与购房款无关，具有独立性 3、性质 物业服务收费是物业管理服务合同的必要条款之一。 物业服务收费由物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业利润构成。;二、物业服务收费应遵循的原则;合理原则（有利于物业管理企业的价值补偿，也要考虑业主的经济承受能力） 《物业服务收费管理办法》第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 　 物业管理成本包括： 物业管理区域内管理服务人员的工资、福利、办公费； 用于物业管理的固定资产折旧费； 物业共用部位的日常维护和管理费； 物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理费； 物业共用设备、设施运行、使用的水费、电费等； 环境卫生服务费； 绿化日常维护管理费； 虫害灭治费； 公共秩序、交通、消防管理费。;公开原则 《物业服务收费管理办法》第八条　物业管理企业应当按照政府价主管部门的规定实行明码标价，在物业管理格区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 ;物业管理服务收费的意义;第二节 物业服务费用的构成;1、专项维修资金（谁受益谁付费的原则） 专项维修资金是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金 大修是对共用部位、共用设施设备的大规模的维修 更新和改造是对共用部位、共用设施设备中破坏的大规模的更换，以使其保持正常的使用，并不断地提高其使用的效能或使其具有新的效能 ;《物业管理条例》第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。;2、物业服务收费 公共性服务收费：指物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性的服务而收取的费用 公众代办性服务收费：指为物业产权人、使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性服务而收取的费用。《物业服务收费管理办法》第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 《广东省物业管理条例》（2008年修正版）第四十八条??物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。 特约服务费：指为物业产权人、使用人个别需求提供特约而收取的费用（谁受益谁付费，双方约定）;专项维修资金与物业服务费的区别： 从所有权看。专项维修资金由产权人交纳，为全体产权人所共有；物业服务费分别由产权人或使用人交纳，归物业管理企业所有 从财务看。专项维修资金在财务上称为代管基金，并作为企业的长期负债管理，属于代收代支费用，国家对此不征税；物业服务费作为管理公司收取的用于日常管理服务的资金，按经营收入列账 使用权不同。专项维修资金的使用权属于全体业主（业主委员会），使用时由专项维修资金代管部门（新闻）依据物业的情况提出方案，报业主委员会批准后使用：物业服务费则由物业管理企业根据管理服务情况自行列支 ;3、经营性收入 《物业服务收费管理办法》第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 物业企业收取一定的佣金作为其经营性收入。如：利用小区配套设施开办健身房、幼儿园等;4、国家财政拨款;二、物业服务费用构成;物业服务收费与以下几种费用不同 专项维修基金 （物业共用部位、共用设施的大修、更新、改造等） 业主个人费用 （业主、个人自用部位、自用设备或毗邻的维修养护及其他特约服务等） 代收代缴费;2、物业管理费注意事项 收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费收入和支出账目。 物业收费根据服务性质和特点的不同分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。 对公共卫生、公用设施的维护、保安、绿化等公共性的服务及代收水费、电费等服务收费，实行政府定价或指导价，凡属为业主个别需要而提供的