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《房地产行业报告》 关于房地产，有太多的神话和谎话。我们或许不能完美地解释这些神话并揭 示这些谎话，但我们可以尽可能真实地认识关于房地产的客观规律。 和君创业管理咨询有限公司 二零零八年六月 1 摘 要 中国房地产市场处于不规范向规范过渡阶段，关系黑洞和相关制度的不规范依然会存 在，这就为一些房地产企业创造了土地寻租的机会，由此会创造一些企业迅速崛起的神话。 但是，这个特殊的阶段也许很快过去，如何抢食到这阶段性的盛宴，对于中南来说，具有特 殊的意义，中南需要抓住这个历史时机，储备好足够的脂肪，为决胜未来做好准备。 基于过渡阶段的发展关键点：中国房地产市场越来越规范，靠以前的方法拿地，不一定 能有大的利润空间，我们需要在拿地方式上有所创新，一是利用我们的工程建筑能力去拿地， 与当地的政府之间做交易，以工程能力换取土地资源，；二是进军房地产市场发展滞后的三、 四线地区，这些地方市场的不成熟有可能存在获取巨大利润的机会； 基于中、长期的发展关键点：开发力的系统培养，是中南决胜未来的关键，因些，中南 的核心能力需由工程建筑能力和拿地能力向开发力的转变，并购是加快这一进程的最好的办 法，通过并购实现优势互补； 中南规模扩张的核心：专业化发展，搭建起有竞争力的复制模式，是中南规模扩张的核 心。所谓有竞争力的模式，一定是需要有很强的复制能力。复制能力的培育，需要中南发展 产品研发体系，开发标准产品体系，标准化的、从而可复制的产品体系不仅可以战略性地指 导项目的投资决策，而且可以保障项目的高效运转，同时，每个项目的运作经验也作为标准 产品体系的重要输入，通过每个项目经验的不断积累完善企业的标准产品体系，从而建立起 具核心竞争力的复制模式。 产业前景： 房地产业一路走来，尽管饱经调控风霜，但依然前景灿烂。 竞争要素： 在中国的土地体制和金融环境下，土地和资金在一段时间内,仍然是产业竞争的核心要 素，但随着土地市场和金融市场的成熟，产业竞争的核心要素必将向开发力回归，只有 顺势而为的企业，才能成就百年基业。 转型趋势： 房地产企业正在面临着轰轰烈烈的四大转型、五大趋势。 四大转型分别为盈利模式转型、管理方式转型、客户结构转型、投资主体转型； 五大趋势分别为：住宅产业化、产品专业化、区域多元化、行业整合加速、融资渠道多 2 元化。 产业机会： 中西部地区、二三线城市发展优势明显；住宅开发优于商业开发，商业开发将在东部一 线城市逐渐升温。 标杆经验： 复制能力是企业规模扩张的核心，万科模式可以复制，碧桂园模式不能复制。 战略建议： 从依靠工程建筑力到依靠开发力。 走标准化路线，开发标准化住宅，走万科的复制扩张路线； 在三线城市依托工程能力，通过ＢＴ模式寻找拿地机会；在四线城市依托投资能力和公 关能力，寻找低成本拿地机会，实现农村包围城市战略； 保持合理项目数量，提高集约效应； 按照两种思路进行产业整合： 一是以拿地为目的； 二是以补能力为目的。