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房地产涉税疑难问题解析 教授注册会计师注册税务师 第一讲 房地产开发企业涉税业务概述 一、房地产开发企业的业务流程 前期准备 建筑施工 房产销售 取得土地 项目建设 预售期房 规划设计 预售房屋 销售现房 二、房地产开发企业涉及的税种 税种名称 影响因素 营业税 收入 主体税种 土地增值税 收入\成本\费用\税金 企业所得税 收入\成本\费用\税金 城镇土地使用税 占地面积 非主体税种 契税\印花税 合同金额 房产税\增值税等 房产原值/房屋租金等 三、房地产开发企业的会计核算流程 开发成本 开发产品 主营业务成本 本年利润 主营业务收入 期间费用 预收账款 银行存款 四、开发项目财务核算总体规划 产品定价 收入规划 销售方式 财 成本对象 务 规 成本规划 划 费用分配 收入预测 收入调整 盈利预测 成本预测 成本调整 费用预测 费用调整 盈利预测 盈利调整 第二讲 土地增值税疑难问题解析 一、土地增值税的征税范围 国有土地使用权 征税范围 房地一体 不动产所有权 集体土地使用权 小产权房 非征税范围 不动产使用权 人防工程使用权 二、土地增值税的清算程序 （一）土地增值税的征管模式 1 2 3 符合清算 符合清算 清算结果 条件前 条件后 的处理 预征 清算