物权法是规范财产关系一项基本法律,而并非针对不动产,.PDFVIP

短 评 《物权法》正式出台的影响短评 m ——直接影响甚微，关注物业税的后续进展 o 《中华人民共和国物权法》已由人大于2007 年 3 月 16 日正式通过并公布，自2007 年 10 c . 月 1 日起施行。《物权法》明确了国家、集体、私人对其拥有财产的合法权利；明确了住宅 r u 建设用地 70 年使用权期间届满后自动续期；明确了征收集体用地的补偿标准等。 o 1 评论： 2 . 1、 直接影响甚微，但对规范房地产行业、推动行业长期健康发展有积极作用。 1 S 物权法是规范财产关系的一项基本法律，而并非针对不动产，对房地产市场的直 B 接影响甚微。相关条款明确了不动产所有者的合法权益，有利于规范行业发展， B 对房地产市场来说总体利好。 （1）“住宅建设用地使用权期间届满后自动续期”解除了购房者（尤其是外资投 资者）对土地使用权到期后国家收回房屋的担心，对人们的购房欲望起到了正面 m 作用。 o （2）”住宅用地可免费续期”的规定可能使人们更加关注房屋质量，开发商的品牌 c . 和产品质量将越发受到重视。 r u o （3）明确了征收农村集体用地的补偿标准，明确了对拆迁居民合法权益的保护， 1 未来土地使用权的取得将更加规范，拥有大量土地储备的公司将逐渐显示出其优 2 势。 . 1 S 2、 为开征物业税提供了法律基础，具体影响取决于物业税的实施细则和强度 B 物业税是一个新的名词，但决非一项新的税收。其出台的目的首先是对现有房地 B 产的各项税费进行合并和简化，其次才是对房地产市场的调控。我们认为其对房 地产市场、房价及上市公司的影响取决于：取缔现有哪些税种或费用；征税对象 范围的大小；税基及税率大小。 如果用物业税代替土地出让金，必然会使房价下降，但开发商利润可能不降反升。 但是，取消土地出让金涉及到新旧房产的区别征收，并影响地方政府财政收入，因 m 此，我们认为这虽然是种必然趋势，但近期全面实行的可能性不大。 o c 如果不取消土地出让金，而只是将现有的房地产税、城镇土地使用税等进行合并征 . r 收，物业税的税赋规模可能与原来的房地产税赋相当。因此，对持有大量出租型物 u o 业的上市公司影响不会很大。但是，如果物业持有者原被免征房地产税，物业税的 1 征收必然带来一项新的现金支出。 2 . 住宅原来一直未被征收房地产税，我们认为未来全面征收物业税的可能性仍然不 1 S 大。出于调控目的，国家可能会对出租型、第二套、大面积房地产征收物业税，增 B 加投资性住房的持有成本，对投资性购房需求产生一定的影响。但是，我们一直认 B 为，强大的自住需求才是支撑现在及将来房价上涨和房地产市场繁荣的绝对因素， 整个房地产市场总体发展方向不变，房价仍然会处于上升趋势。 我们将对物业税开征的各种可能及其影响进行更详细的分析，请关注我们随后的研 究报告。 我们的结论： 《物权法》本身对房地产市场及上市公司是一种利好，我们继续看好房价，看 m 好以物业出租为主的房产公司，看好拥有大量土地储备和具有多种融资渠道的开发型公司。 o 我们维持浦东金桥“买入”的投资建议，维持万科、张江高科、金融街、金地集团、苏州高 c 新、天房发展、上实发展等公司“增持“的投资建议不变。 . r u 结论的风险：我们将继续关注物业税的进程，其开征对投资者的心理影响可能大于实质影响， o 从而引起房地产上市公司股价的波动