鞍山项目整体定位跟物业发展策略建议资料.pptVIP

鞍山市DN1地块及DH2010-012地块项目整体定位及物业发展策略建议 【2010】DW006 项目背景 项目解析 客户目标及项目问题解析 DH2010-12地块项目解析 DH2010-012地块位于城市向新城发展的延伸地带，起承上启下作用，辐射辽阳。 项目位于城区北部，新老城结合部，向新城区发展的延伸地带。 项目距离老城区6公里，公交车路程15-20分钟。 北部距离辽阳县城7.5公里，距离辽阳市区18公里，辐射性强。 老城区 6公里 辽阳 7.5公里 辽阳县矿产、农业资源丰富，民间购买力强，因城市建设差，有大量购买力来到鞍山置业。 辽阳县辖18个乡镇，总人口59万人。 现有菱镁、硅石、重晶石、金、银、铜等矿石28种，总储量200亿吨，潜在开发价值4000亿 元。 全县工业企业达5000多家，全县工业总产值达75.9亿元，全省44个县（市）中稳居前10位。 辽阳县是国家商品粮、瘦肉猪、淡水鱼、食用菌、黄牛、肉食鸡、蔬菜、水果和高油大豆九大生产基地县之一。 老城区 6公里 辽阳 7.5公里 辽阳 地块位于新老城区结合点，基础配套一般，但规划建设中“第八中学”将大幅度提升本案质素，吸引投资和入户购房需求。 鞍山市第八中学： 辽宁省重点高中，2003年被省教育厅评为省示范性高中，是教育部指定的国家体育后备人才培养学校。 小学： 片区内尚无小学配套。 商业： 主要集中在立山广场一带，立山时代服装城、家电城、农贸市场等。 地块周边均为开发用地，紧邻“万水河”，改造后的“万水河”将成为“城市综合性水景主题公园”，极大提高项目的居住价值。 万水河： 万水河（南沙河）是流经鞍山市区内唯一的一条河流，具有百年历史。 2007年，鞍山市政府决定修复桥面，建堤修坝、治理河水，拓宽河面，预计2010年可竣工使用。 改造后的万水河沿河将修建36个湖，湖面景观各异，以世界名湖微缩景观为主题命名，两岸进行美化、绿化、亮化且建成25米宽双向4车道的滨河大道，公交车、旅游观光车均在此设站。 上游污水将进行截流处理，回注河内，河面拓宽到240米，河道内建设三道阶梯橡胶坝，形成三层叠水，并用瀑布相连，利用不同的高度，分别形成瀑布、溪流的水景效果。 三道水坝外面用人工仿石装饰。改造后的万水河将是鞍山市内唯一一处集休闲、娱乐、观赏为一体的城市综合性水景主题公园。 曙光路西DN1地块项目解析 曙光路西DN1地块位于老城区，项目开发区域较为成熟。 项目位于城区中部深沟寺，老居住区，开发区域较为成熟。 项目距离老城区4公里，公交车路程10-15分钟。 “深沟寺市级副商业中心”是市区仅存的商业处女地，辐射的深沟寺居住区人口密集，总面积7.35平方公里，人口12万多，消费潜力巨大。 老城区 4公里 深沟寺 地块位于老城区，基础配套齐全。 鞍钢高级中学： 辽宁省重点高中，省示范性高中，本科及以上升学率排在鞍山市前列。 小学：深东小学。 商业： 主要集中在双山路一带，银行、鞍钢康复医院等。 规划建设中的“大德深沟寺购物广场”将极大地改善片区商业功能。 鞍钢高级中学 鞍钢康复医院 工行 大德深沟寺购物广场 商行 深东小学 深北街道办 地块周边均为鞍钢厂区住宅，无强势自然景观资源，周边形象一般。 南面：双山路及鞍钢住宅（6F） 东面：曙光路及鞍钢住宅（6F） 北面：鞍钢用地（荒废中） 东面：鞍钢住宅（6F） 本案 我们对客户目标的理解 财务目标： 以风险和收益最均衡的方案运作其中一个项目，通过成功开发第一个项目，继而以效益最大化的原则开发另一个项目，实现公司效益最大化。 控制风险： 尽可能规避市场风险，如策划定位、开发建设、营销执行等方面，保证项目成功开发。 DN1地块的难点在商业，商业物业定位准确了，该地块开发也就成功了。 DH2010-012地块的难点在住宅，住宅定位如何做到可持续发展，进而实现效益最大化。 本报告研究问题 1、鞍山房地产市场的基本特征。 2、两块土地的成熟度及合适的项目定位、产品规划建议。 3、两个项目整合发展策略建议。 城市宏观环境 辽宁省第三大城市，东北地区最大的钢铁工业城市 概况：辖铁东区,铁西区,立山区，千山区, 海城市，台安县，岫岩县，总面积为9252平方公里，其中市区624平方公里，总人口347万,其中市区人口146万。 区域地位：辽宁省第三大城市，东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。 最新城市定位：沈阳经济区中的重要经济增长区域，沈阳经济区向“五点一线”沿海经济带延伸的一个重要连接带和产业聚集带；新型的高加工度基地和装备制造业基地。 鞍山整体经济增长迅速，其经济实力排在辽中南城市群前列。 2006年以来，鞍山GDP每年以15%以上速度增长。 除了大连、沈阳外，鞍山GDP总量远高于辽