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房地产相关业务要点 一、拿地 1、途径 a、经适房：土地政府划拨，开发商自己找地，与原土地使用 方签订赔偿协议，即可进行开发运作。经国土、规划、发 改委及住建委确认后，方可列入政府年度计划，然后进行 竞标，中标后进入开发程序。 b、商品房:一级市场竞拍，二级市场运作。 2、准备工作： a、现场勘察 及背景调查 e、测算 b、市调 准备工作 d、初步 c、策划 规划 3、取得土地证 成功！ 二、前期工作 1、根据项目特点选择前期工作合作伙伴（公司层面的招标小组） a、策划（销售）单位 b、方案设计单位 c、施工图设计单位 d、景观设计单位 e、面积测算单位 f、物业顾问单位 2、用地规划许可证的取得及总平面 布置图获批 公司提出开发目标（经理办公会提出，董事会确认） →策划（销售）单位提出策划成果（策划销售副总审核，总经理确认） →公司提出方案设计任务书（总工程师审核，总经理确认） →方案设计单位提交设计方案（技术部组织各部门会审（应包括物业）， 经理办公会通过，董事会确认） →规划部门审批（技术部配合配套部送审，配套部负责与规划各部门沟 通，技术部负责准备专家会资料并安排讲解人员，技术部根据规划局反 馈意见及时要求设计部门调整方案并送审） →用地规划许可证的取得及总平面布置图获批 3、工程施工图设计及专项设计（技 术部） a、文物普探资料准备（先由配套部签订合约） b、地质钻探要求（地质钻探单位要先行招标） c、单体工程及外网道路边坡施工图设计任务书 d、安防、景观设计任务书 e、水、电、燃气及采暖的专项设计任务书（先由配套部签订合约） f、前三项设计的协调及资料互提 g、各项设计的过程控制、进度控制及成果评审 4、设计审查及相关手续→建设工程规划 许可证的取得（技术部配合配套 部） a、施工图审查（含抗震专审查） b、消防专项审查 c、环评及审查 d、规划要求的其他手续（文物、配套费） 5、开工前各项手续办理→施工许可 证的取得（各部门协同） a、人防、地震、防雷、市政、园林手续办、（配套部） b、监理单位确定（公司招标小组负责，工程部实施） c、工程招标（公司招标小组负责，采购部实施） d、建委各项手续办理（造价、墙改、砂石、质量监督、安 监、社保） e、施工许可证的取得 三、工程建设 1、投资控制 a、项目总预算编制（成本控制部编制，资产财务部配合，经理办公 会评审，董事会确认） b、工程招标（公司招标小组负责，采购部） c、甲分包招标（公司招标小组负责，工程部提供进度计划，采购部 提出招标计划经评审后实施） d、甲供（甲控）材料的采购（公司招标小组负责，工程部提供进度 计划，采购部提出招标计划经评审后实施） e、工程变更及现场签证的管理（程序合理、配合及时，工程部、技 术部、成本部、主管副总） f、工程进度款支付（流程完整、高效，监理、工程部、成本部、财 务部、主管副总、总经理） g、工程决算（监理、工程部、成本部、财务部、主管副总、总经 理） 2、进度控制 a、建设总进度计划（工程部制定，主管副总组织评审，经理办公会批准） b、销售主体建设进度计划 ◆总包单位进度计划(施工工期为合同内容，应符合总体进度要求) ◆甲分包工程进度计划(施工工期为合