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专题 物业管理 常用法律法规解读 一、《中华人民共和国民法通则》  1、民法的基本原则  第三条当事人在民事活动中的地位平等。  第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。  第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不 得侵犯。  第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。  第七条民事活动应当遵守社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国 家经济计划，扰乱社会经济秩序。  ——业主、业主大会与物业管理企业之间是平等的民事关系，要遵循 民法的基本原则。 2、对公民（自然人）和法人民事权利能 力和民事行为能力的规定  完全民事行为能力  无民事行为能力  限制民事行为能力 3、对民事法律行为和代理的规定  (1)民事法律行为应当具备的条件?  ——行为人合格、意思表示真实、内容合法和形式合法。  (2) 什么是代理？  ——代理，是指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理 权限内与第三人（又称相对人）为法律行为，其法律后果直接由 被代理人承受的民事法律制度。 4、对民事权利的规定  财产所有权  物权  债权  相邻关系 5、对民事责任的规定  第一百二十五条 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修 缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造 成他人损害的，施工人应当承担民事责任。  第一百三十四条 承担民事责任的方式主要有：停止侵 害，排除妨碍，消除危险，返还财产，恢复原状，修理、 重作、更换，赔偿损失，支付违约金，消除影响、恢复名 誉，赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适 用，也可以合并适用。 二、《中华人民共和国合同法》  1、合同法的基本原则  平等  自愿  公平  诚实信用  守法和尊重社会公德 2、订立合同时要注意的问题  规定要采用书面形式的，应当采用书面形式， 如：  物业服务合同  房屋转让合同  房屋租赁合同  …… ——合同形式违法并不必然导致合同无效。 案例2  2006年3月，王某购买某住宅小区三居室一套。4月入住后，发现开 发商与物管公司签订的管理合约中有许多问题侵犯了消费者权益， 如规定“业主有责任保证物管公司可收取任何费用。物管公司不承 担保障业主人身及财产安全的责任。”于是王某将物管公司告上法 庭，要求变更管理合约。物管公司则辩称，原告购买小区住宅时， 就表示接受被告的管理，同时也接受物管公司与开发商签订的管理 合约。  请问：王某的要求是否合理？为什么？ 分析  《合同法》第40条：采用格式条款订立合同 的，提供格式条款的一方免除其责任、加重对 方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。  3、关于合同效力的规定  4 、对履行合同的规定  5、对合同的变更、转让和终止的规定  6、对违约责任的规定 四、《中华人民共和国消费者权 益保护法》 消费者权利：  安全权  知情权  自主选择权  公平交易权  赔偿权  结社权  知识获取权  受尊重权  监督权 五、《中华人民共和国物权法》  1、规定了建筑物区分所有权  第70条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所 有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。  第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共 绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公 用设施和物业服务用房，属于业主共有。 2、规定了车位、车库归属权  第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划 内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属， 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽 车的车位，属于业主共有。 3、规定了业主的共同决定权  第76条：涉及建筑物以及附属设施的管理与使 用的重大事项由业主共同决定。 4、规定了业主对物业管理方式的选择权  第81条：业主可以自行管理建筑物及其附属设 施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管 理。……对物业服务企业有权依法更换…… 5、规定了业主的司