限购令等,对遏制.PDFVIP

上海市海华永泰律师事务所主办 2014 年5 月刊 调控背景下——如何避免房屋买卖纠纷 近年来，中央及地方出台了一系列的楼市调控政策，俗称“限贷令”、“限购令”等，对遏制 房产投机行为起到一定作用，但客观上也引发了许多纠纷。本期刊将结合上海地区的实际案 例，就调控环境下如何避免房屋买卖纠纷提出建议，以供您参考。 案情：非沪籍的陈先生想在沪购房，但根据上海市政府2011 年1 月出台的规定，非沪籍居 民在沪购房必须提供自购房之日起算的前2 年内在沪累计缴纳1 年以上个税或社保的缴纳证 明。陈先生心想：“听说买房的时候补缴1 年社保，就有资格购房了！反正政策没说不能补 缴嘛！” 2012 年6 月，陈先生与方先生、中介三方签订《房地产买卖居间协议》，约定陈先生购买方 先生名下房屋。合同签订当天，陈先生支付了定金5 万元。 2012 年7 月，上海市房管局发布通知，强调非沪籍居民持社保缴纳证明购房的，必须是“累 计缴纳，不得补缴”。 案例一：钻政策空子不成被判自担风险 陈先生傻了眼，赶紧联系方先生要求解除合同，返还定金5 万元。方先生不肯，陈先生无奈 起诉到法院。 法院认为：原告为非沪籍居民，对于自己并不符合政策规定的购房条件应是明知的。关于“不 得补缴”社保的通知，仅是对已有政策的强调和细化，限购政策本身并无变化。原告对通过 补缴社保以获取购房资格怀有不当的侥幸心理，对于最终未能签约具有过错，由此带来的交 易风险亦应由其自行承担。 法院判决：居间协议解除，驳回原告要求返还定金的诉讼请求。 律师点评：本案中，早在居间协议签订之前，就已有政策明确规定非沪籍居民在沪购房应“累 计”缴满1 年社保。原告应知道自己无购房资格，所谓补缴社保实际是钻政策空子，最终交 易不成，理应由其自担风险。 案情：2013 年2 月25 日，袁女士与田先生、中介三方签订《房地产买卖居间协议》，约定 袁女士购买田先生名下房屋，所有交易税费均由袁女士负担。当日，袁女士向田先生支付了 2 万元定金，并约定于20 日内网签合同。 2013 年2 月26 日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即俗 称的“国五条”，其中明确出售自有住房，应按转让所得的20%计收个人所得税。 “20% 的税全部我付？成本太高了！我要求修改合同，由双方各自承担一半的税费！”对于 袁女士的说法，田先生并不同意：“中介明确说了房子现在办 案例二：借新政毁约被判无权要回定金 过户根本不存在20%的税，我认为所有税费还是按合同约定来，袁女士应该抓紧签约、过户！” 协商不成，袁女士一纸诉状将田先生告上法院。 庭上，法官询问原告：“类似本案房屋是否肯定产生20%的税费，你有无向交易中心询问过？” 原告表示没有询问过。 法院认为：本案房屋买卖涉及的税费并无变化。即便原告对税费征缴存有疑问，从诚实信用 及全面履行合同的原则出发，其完全可以向房产交易中心咨询以明确情况。然而原告并未充 分了解，即以调控新政出台为由拒绝履行合同，存在违约行为。 法院判决：合同解除，驳回原告要求返还定金的诉讼请求。 律师点评：“国五条”出台后，多地出现市民连夜排队网签、过户的现象。而本案中，原告 没有积极了解政策，反而一味主张推翻原先的约定，这显然有违常理，表明原告其实并不想 履行与被告的约定，调控新政仅是其不履行合同的借口而已。原告的行为违背了诚实信用原 则，无权要回定金。 楼市调控政策的出台对房屋买卖当事人签订合同、履行义务产生了一定的影响。为避免不必 要的纠纷发生，律师建议应增强“三个意识”： （一）增强风险意识，了解最新政策 房屋买卖双方应注意了解最新的楼市调控政策，尤其是对于购房资格、首付房款比例、贷款 利率、贷款资质要求等，应严格对照自身条件，对可能的风险有充分的预判。实践中，无论 是借假结婚、假离婚“曲线购房”，还是以补缴社保打政策擦边球，其背后都隐藏着难以预 知的风险，一旦出现问题，不仅导致买卖不成，购房人或卖房人还可能承担违约责任。 （二）增强诚信意识，自觉践行契约 合同任何一方应尊重契约，不能以受调控新政影响为“借口”，达到故意毁约的目的。当事 人主张解除合同，必须证明确实属于调控政策规定的范围及对象，虽然积极、努力地履行义 务，客观上仍难以实现合同目的,或继续履行合同将导致明显的不公平。 （三）增强证据意识，完善书面约定 房产中介在促成二手房买卖合同签订过程中，往往表示可以代为办理贷款、过户，甚至承诺 可以办出一定折扣优惠利率的贷款，或者中介佣金打折收取等等。对此，应要求中介将所有 口头承诺写进书面合同中，以免中介“食言”，不兑现承诺。新盘销售之时，开