某地产整合推广策略方案(PPT 194页).ppt

杭州捷群广告 2013-06-18;;;;;滨水新篇章;客户分析;客群分析;+板块机会 城市向北 生活向上;宁波城市发展新增长极;城市向北看，十大功能区引领城市北拓;无缝链接城心，最佳滨水景观居住带;江北万达带动区域繁华升温;149宗重点地块 10291余亩地;2012年5月6日，港中旅 9.7 亿竞得江北包家漕 3#地块 2012年11 月 28 日，绿地集团以 15.24 亿元竞得滨江 2#地块 2012年12 月 31 日，绿地集团二度拿地，以 16.95 亿元竞得桃渡路 1#-4#地块，规划市中心第一高楼 2013年1月17日，世茂8.05亿拿下钢化玻璃厂1#地块 2013年1月31日，世茂斥资21.39亿，竞得宝庆寺1#地块，溢价高达47.83% 2013年5月10日，世茂12.4亿拿下滨江3#地块;湾头启动区土地多次出让多次被叫停，备受业界关注。 有传政府有意与华润置地合作，用于宁波万象城项目开发。 ;;+竞争机会 地段为先，景观为王，产品为上;未来高端项目分布较均衡，各板块供应较为丰富，本案竞品主要集中在以江景资源为诉求的项目，以及部分地段相近项目。;豪宅级别;豪宅级别;竞争分级;靶心竞品：九龙仓雅戈尔铂翠湾;铂翠湾传播形象 广告语： 世界级江岸人居 眷恋城中心 留在姚江边 核心卖点： 地段，江北姚江板块。 江景，南向一线江景； 品牌，九龙仓宁波开山之作 项目资源： 姚江、宝庆河、青林河河道 育才路教育园 社区幼儿园 江北万达广场;靶心竞争： 绿地海外滩 vs 九龙仓雅戈尔铂翠湾;重要竞品：雅戈尔紫玉花园;紫玉花园传播形象 广告语： 三江口 绝版一线江景房 核心卖点： 地段，地处三江口滨水区，离三江口仅约1500米； 景观，距甬江仅约60米，5公里全江景， 3公里滨江公园，市中心稀缺江景房。 项目资源： 市中心绝版一线江景房 离三江口CBD仅约1500米，离甬江约60米 物业类型丰富 部分房源配备精装修 ;项目位置;广告语： 远见城市未来 核心卖点： 背景，杉杉、伊藤忠、绿城三大巨头联合打造； 地段，东部新城核心，双地铁交汇黄金地段； 形象，380米超高建筑，综合体发展物业； 前景，未来宁波的经济、行政、商务中心。 项目价值： 百万城市综合体、东部新城第一高楼;重要竞品：银亿东岸;银亿东岸传播形象 广告语： 一江东岸出名门 核心诉求： 江景+地段+品牌 项目资源： 和丰创意广场 周边2公里范围内可达天一商圈、老外滩、和义大道、月湖盛园、江东区政府、日湖公园等;重要竞品：万科江东府;重要竞争： 绿地海外滩 vs 万科江东府、紫玉花园、银亿东岸、宁波中心等;影子竞品：世茂3宗地块;影子竞品：港中旅地块;影子竞争： 绿地海外滩 vs 港中旅地块、世茂3宗地块;竞争小结;靶心竞品;政府倾力打造“两江北岸”，片区未来发展前景良好， 大鳄鼎立共同发展。 新三江口，世界500强出品，正南向一线江景，高竞争 力复合型豪宅。。;客群分析;;80-120方 79084方 57.37%;高级青年白领立足/婚房;乡镇进城改善;舒适性改善;中小户型地缘型客户为核心构成：江北+海曙 大户型客户覆盖面更广：老三区+外围;需求特征;客群深度洞察;他们是城市资源的重度使用者，他们喜爱城市，享受城市， 习惯于占据顶级的城市资源， 他们不仅享受城市中心的各类配套资源，同时享受 入住城市中心的荣耀感，与城市繁华共呼吸， 让整个城市为自己的成就喝彩。;宁波人历来注重家族观念，至今天一阁内还珍藏着数量庞大的家谱。 而我们的大户型客户是一群处于宁波社会结构上层的人群， 对于他们而言，在完成了一定的财富积累之后， 他们谋求的是显亲扬名，门楣光耀的社会认同。 而本案城市位于宁波城市标杆之地，由500强品牌倾力打造， 一线江景、海派高贵的产品型制完美契合客户内心激荡的荣耀情结。;他们生于斯，长于斯， 熟悉并喜欢城市中心的生活节奏与生活氛围； 对于宁波主城区，对于江北有着深厚的感情， 这里有他们热爱的生活味道， 有他们熟悉的生活场景，有他们习惯的生活配套， 有他们往昔的美好记忆与温暖情怀， 这里有他们熟悉的“三江口”情怀，拥抱“新外滩”生活。;中小户型地缘型客户为核心构成、大户型辐射主城及 外围客户； 留恋城中心、留恋江景的需求特性； 身份标签与家族荣耀情结；改善迁徙首选新三江口， 拥抱宁波“新外滩”。;客户分析;+地段价值 繁华江岸 外滩之形;繁华：距三江口仅20分钟车程，拥有万达商业中心、第九医院、宁波惠贞书院 宁波育才实验学校、宁波实验幼儿园、江北大桥、天水广场等生活配套；;;;+江景价值 南向一线 滨水人文;余姚江，宁波母亲河，饮用水源地 余姚江发源于四明山，余姚江和奉化江、甬江相连的其他河道组成了宁波“三江六塘河，一湖居城中”的河网结构，构筑