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维普资讯 6~ 3M 商业经济文荟 200 COMM ERCIAL ECoNOM ICSREVIEW — — 浅析当前国内购物中心发展的几个问题 甄 东伟 1顾若瑛2 (1．华南理工大学 工商管理学院，广东 广州510640；2．广东省连锁经营协会 ，广东 广州 51000) 摘 要：近年来，各大城市都有购物 中心上马立项，但 国内开发商对这新型业态了解不深，在经营管理上存在若干问题，就本文 这些问题提 出对策。 关键词 ：购物 中心；发展；策略 中图分类号：F713 文献标识号 ：A 文章编号：1671—6728(2006}03-00017-03 一 、 国内购物中心发展 回顾 析 。 上世纪 80年代末期 ．有许多称为购物中心的商场 ，如北 1．选址策略不佳、忽视成本原则。由于购物中心规模一般 京西单购物中心、北京赛特购物中心都纷纷成立 。但它们都只 都比较大 ．内部店面林立 ，需要有较大的客流量作为支撑 ，但 有购物中心之名，而无购物中心之实。既无应有的功能，也无 国内目前人均 GDP还比较低 ．家庭汽车拥有量还处在一个较 必需的规模 ．因此都不能算是真正意义的购物中心。直到90 低的水平上．再加上城市交通环境不太理想 ，因此购物中心必 年代中期．随着上海港汇商城 、广州天河城 、北京国贸 中心的 须建在城市主要商业区．起码是人流相对集中的地段。在选址 陆续建成开业．我国内地才开始拥有了一批真正的购物中心。 策略方面．国内购物中心主要有两个的误区：一是选址过于追 这些购物中心的经营内容突破了单纯百货店的模式 。将小规 求地段 ．忽视了成本问题。一个项 目的成功与否并不单纯取决 模的娱乐 、餐饮项 目融入店内。取得 了一定的成功 ，并带动内 于某个因素．而是各项管理经营绩效综合作用的结果。一个黄 地各大资本相继跟入．纷纷上马建设购物中心。这一时期国内 金地段对于购物中心固然具有很重要的意义 。但如果后期的 城市化水平明显提高．国家城市率超过40％．因而商业向几何 租户管理、商品组合以及经营业绩不能及时跟进 ，那么好地段 中心发展的趋势不可阻挡 (见表 一)。 对应的高成本必然会把项 目拖死。 第二个误区是选址时只是静态地考察项 目本身．没有很 表一 世界城市化引起零售业变迁规律 好地结合商圈效应。商圈是指商业企业吸引顾客的区域范围， 阶段 城市化率 零售业态调整 是商业企业进行销售活动的空间范围．它是由消费者的购买 行为和零售企业 的经营能力所决定的。在这一空间范围内，企 初 30％ 向城市化的几何中心聚集 业向目标市场即所圈定的消费者提供商品和服务。购物中心 开发该在哪儿进行．其辐射的半径在哪儿 。都要根据已经形成 中 3O％一 7O％ 商业向几何中心发展 或正要形成的商圈性质来确定 但 目前国内购物中心的开发 很多都没有结合所在商圈的特点．没有认真分析圈内消费者 高 7O％ 离开