不动产估价专题.pdf

不动产估价专题 第一节 不动产与不动产价格 第二节 不动产估价概述 第三节 估价方法 第四节 基准地价估价 第五节 特殊类型地价评估 第六节 不动产估价程序 第七节 房价与地价关系讨论 第一节 不动产与不动产价格 一、不动产的概念 指不能移动位置或者 移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产 第一节 不动产与不动产价格 二、房地产的实物与权益 1.不动产实物 （1）土地 （2 ）建筑物 （3 ）其他地上定着物 2.不动产权益 指由法律设定的不动产各种权利以及享有这些权利所能获 得的利益或收益。 主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役 权、相邻权等。 第一节 不动产与不动产价格 四、不动产的类型 1.按用途分： （1）居住用途 （2 ）商业用途 （3 ）办公用途 （4 ）服务用途 （5 ）文化娱乐及休闲用途 （6 ）医疗用途 （7 ）工业和仓储用途 （8 ）农业用途 （9 ）特殊用途 （10）综合用途 第一节 不动产与不动产价格 2.按经营使用方式分： （1）出售型不动产； （2 ）出租型不动产； （3 ）营业型不动产； （4 ）自用型不动产。 3.按是否产生收益分： （1）收益性不动产； （2 ）非收益性不动产。 第一节 不动产与不动产价格 五 不动产价格的概念 是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所 支付的代价。 六、不动产价格的类型 1.按价格的形成形式分： （1）成交价格 （2 ）市场价格 （3 ）理论价格 （4 ）公开市场价格 （5 ）评估价格 （6 ）政府指导价格和政府定价 第一节 不动产与不动产价格 2.按实物形态分： （1）土地价格：生地价格；毛地价格；熟地价格 （2 ）建筑物价格 （3 ）房地价格 3.按经济行为分： （1）买卖价格 （2 ）租赁价格 （3 ）抵押价格 （4 ）保险价格 （5 ）课税价格 （6 ）征用价格 第二节 不动产估价概述 一、概念 是指专业估价人员，根据估价目的、遵循估价原则， 按照估价程序，选用适宜的估价方法， 并在综合分析影响不动产价格因素的基础上， 对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定 的活动。 需把握两点： （1）不动产估价是科学与艺术的有机结合； （2）不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现出 来。 第二节 不动产估价概述 二、内容 ：地产和房产评估 1.地产评估： （1）市地评估； （2 ）农地评估。 2.房产评估 （1）房屋建筑物评估； （2 ）构筑物评估。 第二节 不动产估价概述 三、原则 合法原则 预期收益原则 供给与需求原则 最高最佳使用原则 替代原则 外部性原则 估价时点原则 公平原则 第二节 不动产估价概述 （一）合法原则： 合法产权、合法使用、合法处分等。 1. 合法产权：以不动产权属证书和有关证件为依据； 2. 合法使用：以城市规划、土地利用用途管制等为依据； 3. 合法处分：以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据； 4. 其他方面：如评估出来的价格必须符合国家的价格政 策。 第二节 不动产估