商业地产实战中的三个关键问题专题研究报告调查分析总结.pdf

主讲人：苏晓晴 注册高级管理咨询顾问 问策商业管理顾问公司董事总经理 2012年 10月 18日 商业地产开发要回归正确理念 商业地产是一个具有地产开发、商业运营、资本运作三重特性的复合型产 业，它着眼于项目开发及企业的长期发展战略。 １、商业地产以地产为载体，具备地产开发的很多特性，譬如拿地、 规划、设计、开发等 ； ２、商业地产开发目的是满足商业经营用途，前期的专业化运作才能 为后续招商、营运、管理奠定良好基础 ； ３、商业规划要按不同经营用途涵盖各种零售、餐饮、娱乐、健身、 休闲、商务、办公等经营业态 ； ４、商业地产主要是通过商业运营环节收取租金，不建议靠卖商铺来 实现收入 ； 5、商业地产开发作为一项长期经营活动，项目运营管理要具备长期 的战略目标； 6、商业地产必须从投资回报率和投资回收期这两个终极指标来指导 一切经营活动，同时，要有长期资金来源，这就需要和资本运作挂钩。 商业地产开发流程导图 核心问题： 总路线：财务为主线；商业为导向 三大环节 ：市场可行性；规划可行性； 财务可行性。 一、商业地产的含义： 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既 有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家 经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 商业地产按成长特征分：时间型店铺、管理型店铺。 商业地产按地块性质分：都市商业中心、区域商业中心、地区商业中心、 社区商业中心、邻里商业中心。 商业地产按商业形态和用途分：购物中心（ shopping mall ）、大卖场、 商业街（商业街区）、百货商店、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、 工厂直销店、餐饮店、娱乐类商业地产以及住宅和写字楼的底层商铺等。 商业地产按经营方式分：统一经营物业、分散经营物业 。 … … … 二、项目市场可行性问题的内核 对零售业态来说： 选址 对开发项目来说： 选项 三、商业地产开发的主要特征 高风险 商业地产 “三高产品” 高回报 高技术含量 要经营好这“三高产品”需要很多时间去了解不同的零售、服务性企业在为消 费者提供产品的同时，又提供了什么样的生活方式 如：百货商店、整合超市、快餐、汽车、房子、电影、笔记本、电脑外围产 品、手机、服装品牌店、食品、旅游、电信服务、互联网、生活杂志等 消费者在决定购买这些产品的时候又希望得到什么样的生活方式？ 不同阶层、不同年龄段的消费者最理想的生活方式又是什么？ 相信这是许多企业管理者共同想得到的答案。 四、商业地产相关利益者 当地政府 帮助商铺的投资者、企业的股东带来长期稳定的回报 成功的商业 地产开发商 为广大的终端消费者提供多姿多彩的生活方式 商场没有特色