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做中国最有价值的房地产服务机构
海南住宅市场产品之
规划、建筑立面专题研究
2012年3月
做中国最有价值的房地产服务机构
To be the most valuable real estate service agencies in the China
2
contents 目录 海南住宅市场产品之
规划、建筑、立面专题研究
2012年3月
同致行(中国)海口分公司出品
Ⅰ规划篇
规划·容积率
规划·绿化率
规划·建筑密度
Ⅱ 建筑篇
建筑·风格
Ⅲ市场调查
Ⅳ个案赏析
同致行(中国)地产顾问有限公司
Ⅴ立面材料 海口分公司
电话:0898
地址:海口市滨海大道103号财富广场14G
网站:/
3
规划篇
地块·区域
注:
由于本研究报告以后的章节会将建筑中的建筑风格、园林、户型等内容逐一进行详细的研
究,因此,本章节规划篇只着重研究房地产中的技术经济指标,重点研究容积率,容积率
关乎着一块地是否能做到充分的利用,土地利用价值的最大化,及产生的经济效益。
地块·区域
房地产项目规划
三大重要指标——容积率、建筑密度、绿地率
我们在面对一块地时,往往会考虑:容积率做到多高合适?建筑密度达到多少合适?绿地
率要达到多少?就绿地率来说,虽然全国基本上一致要求35%,但实际操作起来,还是根
据各地的城市管理的要求,举个例子,北京在旧城改造 中要求绿地率达到30%,而成都、
广州的绿地率可能就会更小,因为建筑密度大, 日照间不大,就会导致建筑密度增加。所
以,很难有地方能达到政府的要求。
在地方政府的政策中,最重要的是控制建筑密度 ,建筑密度代表有多少空地可以算出来,
空地可以停车、老人、小孩的的活动空间,所以必须要求有一个合理的建筑密度。相对而
言,容积率就放得宽的多,层数越高,容积率越高,但是一般住宅的建筑高度做到33层就
不错了,再往上做,所有的规范、条例都有新的要求,因此建安成本就高。另外,另外考
虑的一项是,住宅的进深越大,容积率就越高,这就大大制约了容积率的提高。
注:由于以下章节只对建筑的容积率做相关的研究
地块·区域
容积率
容积率为规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限与下
限。容积率的下限是保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容
积率上限是防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。从人多、地少的特点考虑,应
该鼓励向地下、地上空间发展的高容积率方向发展。高层建筑是有效提高容积率的具体方
法,越高越有利于提高容积率。
规划·指标
建筑密度
建筑密度为规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑密度越大,空地越
少。做为可持续发展的节能省地措施,降低建筑密度是发展方向。
建筑密度与容积率
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