海南住宅市场产品之规划丶建筑风格丶立面专题研究.pdf

做中国最有价值的房地产服务机构 海南住宅市场产品之 规划、建筑立面专题研究 2012年3月 做中国最有价值的房地产服务机构 To be the most valuable real estate service agencies in the China 2 contents 目录 海南住宅市场产品之 规划、建筑、立面专题研究 2012年3月 同致行（中国）海口分公司出品 Ⅰ规划篇 规划·容积率 规划·绿化率 规划·建筑密度 Ⅱ 建筑篇 建筑·风格 Ⅲ市场调查 Ⅳ个案赏析 同致行（中国）地产顾问有限公司 Ⅴ立面材料 海口分公司 电话：0898 地址：海口市滨海大道103号财富广场14G 网站：/ 3 规划篇 地块·区域 注： 由于本研究报告以后的章节会将建筑中的建筑风格、园林、户型等内容逐一进行详细的研 究，因此，本章节规划篇只着重研究房地产中的技术经济指标，重点研究容积率，容积率 关乎着一块地是否能做到充分的利用，土地利用价值的最大化，及产生的经济效益。 地块·区域 房地产项目规划 三大重要指标——容积率、建筑密度、绿地率 我们在面对一块地时，往往会考虑：容积率做到多高合适？建筑密度达到多少合适？绿地 率要达到多少？就绿地率来说，虽然全国基本上一致要求35%，但实际操作起来，还是根 据各地的城市管理的要求，举个例子，北京在旧城改造 中要求绿地率达到30%，而成都、 广州的绿地率可能就会更小，因为建筑密度大， 日照间不大，就会导致建筑密度增加。所 以，很难有地方能达到政府的要求。 在地方政府的政策中，最重要的是控制建筑密度 ，建筑密度代表有多少空地可以算出来， 空地可以停车、老人、小孩的的活动空间，所以必须要求有一个合理的建筑密度。相对而 言，容积率就放得宽的多，层数越高，容积率越高，但是一般住宅的建筑高度做到33层就 不错了，再往上做，所有的规范、条例都有新的要求，因此建安成本就高。另外，另外考 虑的一项是，住宅的进深越大，容积率就越高，这就大大制约了容积率的提高。 注：由于以下章节只对建筑的容积率做相关的研究 地块·区域 容积率 容积率为规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限与下 限。容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容 积率上限是防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。从人多、地少的特点考虑，应 该鼓励向地下、地上空间发展的高容积率方向发展。高层建筑是有效提高容积率的具体方 法，越高越有利于提高容积率。 规划·指标 建筑密度 建筑密度为规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑密度越大，空地越 少。做为可持续发展的节能省地措施，降低建筑密度是发展方向。 建筑密度与容积率